나이스옥션 법원경매 순천 2026타경17 [1] 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 650 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2),(4) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 소재 '황산마을' 내 및 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 및 농경지대임. 본건 기호(5)~(7) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 사덕리 소재 '수덕마을' 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2),(4)~(7)까지 공히 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 완경사지의 부정형의 토지이고 전임. 본건 기호(2) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지이고 주거용 건부지로 이용중임. 본건 기호(4) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 자루형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(5),(6) 토지는 공히 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(7) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 전임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(2),(4) 토지는 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 본건 기호(6),(7) 토지는 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2),(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5) : 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3) 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 건으로 외벽: 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지 붙임, 타일 붙임 등 바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 등 창호: 하이 새시창호 등임.

이용상태

기호(3)은 단독주택(농가주택)으로 이용중임.

설비내역

기호(3)은 위생 및 급배수설비, 바닥 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~ⓐ) 및 이동이 용이한 저온창고, 철거가 용이한 비닐하우스 등이 소재하며, 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 건물 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2026타경17 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다.

소재지는 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 650번지이며, 용도는 전(밭)입니다.

총 토지면적은 2357.00㎡ (약 713.0평)이며, 감정가는 40,069,000원입니다.

매각 대상은 토지만이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이고, 채권자는 흥OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리에 위치하며, '황산마을' 내 또는 남측에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 전답(농경지), 임야 등이 혼재하는 주거 및 농경지대로 이루어져 있습니다.

기호 (5)~(7) 토지는 인근 사덕리 '수덕마을' 남측에 위치하며, 역시 단독주택, 전답, 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다.

차량의 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형태는 완경사지의 부정형, 자체 지반이 평탄한 사다리형, 자루형, 부정형 등 다양하게 나타나며, 이용 현황은 전(밭), 주거용 건부지, 잡종지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 토지별로 폭 약 3미터에서 6미터의 시멘트 또는 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 일부는 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역, 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 제한구역) 및 일부 토지는 중로1류(폭 20-25m) 저촉, 접도구역 등의 제한이 있습니다.

주변에 혐오 시설에 대한 언급은 제공된 정보에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 12월 20일 접수된 흥양농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당권, 지상권 설정, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 경매 절차에 의해 말소될 예정입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지'가 있음으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 매수 후에도 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립될 수 있음을 시사합니다.

등기부채권 총액은 425,530,767원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전라남도 고흥군의 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 주변은 주로 농경지와 단독주택이 혼재하는 전원적인 환경입니다.

상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 일반적인 상권 분석보다는 농업 또는 전원생활 관련 수요를 중심으로 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

고흥군 도화면의 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍내를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각불허가 및 매수신청보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 토지 원상복구 필요 가능성: 불법 형질 변경 부분이 존재할 수 있으며, 농지취득자격증명 발급을 위해 원상복구가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 및 행정 절차 발생 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있다는 점은 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

* 건물 및 제시외 건물 매각 제외: 본건은 토지만 매각 대상이며, 기존 건물 및 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 소유권 관계 확인 및 처리 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군에 위치한 토지 매물로, 경매를 통해 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

다만, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급 및 제출 요건을 충족해야 하며, 토지 원상복구 등의 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

가장 중요한 리스크는 매각에서 제외되는 건물들을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있다는 점이며, 이는 토지 활용도를 제한할 수 있는 심각한 문제입니다. 따라서 매수인은 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지 가치: 농업 활동 또는 전원생활을 위한 토지로서의 잠재적 가치를 지닙니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성: 제시된 리스크 요인으로 인해 시장가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 농지 활용 가능성: 법적 요건 충족 시 안정적인 농지로서의 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 40,069,000원입니다.

그러나 제시된 법정지상권 성립 가능성, 농지 취득 관련 행정 절차 및 비용 발생 가능성 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 농지 시세 조사, 법정지상권 성립 여부에 대한 심층적인 법률 검토, 그리고 토지 원상복구 비용 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 따라서 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.