나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6259 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1476-4 파크브라이언오피스텔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도2호선 장산역 남측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 장산역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 1층 101호로서, 외벽 : 치장 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 미조사 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 기본적인 급·배수설비, 옥내소화전설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 20미터 및 15미터 내외의 포장도로 각각에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

좌동 1476-4 :중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

(1) 본건 건물은 1개호(101호)이나, 현장조사 당시 2개호로 분할하여 사용중인 것으로 파악되니, 경매진행시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

본건 건물은 1개호(101호)이나, 2개호로 분할하여 사용중인 것으로 파악됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6259 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1476-4 파크브라이언오피스텔 1층 101호

용도: 근린상가 (업무시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 512,000,000원

토지면적: 4.35㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.3485㎡ (약 1.32평)

건물면적: 29.06㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 장산역 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.1. 1. 주변 교통

2.1. 1. 주변 교통

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 2호선 장산역이 소재하여 서울 및 수도권 이동이 편리한 입지입니다.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 1월 2일 접수된 김정하 근저당권 (채권금액 350,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

2.2. 1. 임차인 현황

2.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 12,000,000원

차임: 80,000원

전입/사업자등록일: 2024년 10월 17일

확정일자: 2024년 10월 17일

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 보증금 회수에 우선순위가 낮습니다.

* 임차인: 전

보증금: 15,000,000원

차임: 681,818원

전입/사업자등록일: 2023년 1월 30일

확정일자: 2023년 1월 30일

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 보증금 회수에 우선순위가 낮습니다.

인수 가능한 보증금 합계: 0원 입니다.

본 건의 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

본건이 위치한 좌동 1476-4번지 일대는 중심상업지역에 포함되어 있으며, 주거지역 및 기존 상업시설이 혼재되어 있어 배후수요 확보에 유리합니다.

장산역 역세권으로 유동인구가 꾸준히 유입되는 지역이므로, 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

주변에 중소규모 공동주택이 다수 분포하고 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

상업지역 내 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

본건 건물은 공부상 1개호(101호)이나, 현장 조사 당시 2개 호로 분할되어 사용 중인 것으로 파악되었습니다.

이는 원상복구 의무가 발생하거나, 내부 구조 및 임차인과의 관계 설정에 복잡성을 야기할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 택지개발지구 등 다수의 지역지구 및 제한사항이 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 주변 환경 또한 주거 및 상업시설로 형성되어 있어 특별한 혐오시설로 인한 문제는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 장산역 역세권에 위치한 1층 근린상가로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

건물이 2개 호로 분할 사용 중인 점은 명확한 확인 및 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

권리상 인수되는 부담은 없으나, 임차인 현황 및 명도 절차를 신중하게 고려해야 합니다.

감정가 512,000,000원 대비 면적 및 입지 조건을 고려한 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 장산역 인근으로 안정적인 유동인구 확보 가능

* 1층 상가: 접근성이 뛰어나며, 가시성이 좋은 상가로서 활용 가치 높음

* 다용도 활용: 근린생활시설 및 업무시설 용도로 다양하게 활용 가능

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 권리상 낙찰자가 부담해야 할 금액은 없습니다.

감정가 512,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건 시세, 경매 경쟁률, 그리고 건물 분할 사용으로 인한 원상복구 비용 및 명도 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 더불어 주변 상권 및 시세에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.