나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5047 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1228 센텀센시빌 105동 25층2503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '강동초등학교' 북서측 인근에 위치하는 센텀 센시빌 105동 25층 2503호로서, 부근은 아파트단지, 벡스코, 백화점 및 각종 근린생활 시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 동해남부선 '센텀역', 도시철도 2호선 '센텀시티역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 27층 건물 내 25층 2503호로서, (사용승인일 : 2003년 10월 20일) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로에 접하며, 단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 우동 1228 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-10-12)(경남정보대학교 산업단지캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(센텀고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

① 지분매각.
② 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2026타경5047 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1228 센텀센시빌 105동 25층 2503호

* 감정가: 298,000,000 원

* 토지면적: 30.45㎡ (9.21평)

* 토지지분: 15.2273㎡ (4.61평)

* 건물면적 (전용): 84.94㎡ (25.69평)

* 건물지분: 42.4701㎡ (12.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 사용승인일: 2003년 10월 20일

* 아파트 정보: 총 7동, 800세대, 최고 27층, 최저 2층

* 전용면적: 84.94㎡ (25.69평)

* 분양면적 (추정): 약 108.21㎡ (약 32.73평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '강동초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 벡스코, 백화점, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

동해남부선 '센텀역' 및 도시철도 2호선 '센텀시티역'이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태

북동측으로 광대로에 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

* 주변 시설 (추가 조사 내용)

주변으로 벡스코, 신세계백화점, 롯데백화점, 영화관, 공원 등 다양한 편의 및 문화시설이 밀집해 있습니다.

전반적으로 개발이 잘 되어 있는 지역으로, 특별히 혐오시설이 보고되지는 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 02월 23일 접수된 서선희 근저당권 (을10)이며, 채권 최고액은 168,000,000원입니다.

이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액

현재 등기부상 총 채권액은 180,000,000원 (을10, 을12)으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 '지상권'에 대한 언급이 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다. (추후 현장 확인 필요)

전반적으로는 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0 원

임대관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 해운대구 우동 센텀시티는 부산의 대표적인 주거, 상업, 업무 복합지구입니다.

주변에 벡스코, 대형 백화점(신세계, 롯데), 영화관, 미술관 등 문화 및 편의시설이 밀집해 있어

높은 수준의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주거 지역으로서의 안정성과 함께, 업무 및 상업 기능이 발달하여 지역 가치가 높게 평가되는 곳입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스, 이마트 등 대형 쇼핑몰 및 마트가 인접하여 쇼핑이 매우 편리합니다.

CGV, 롯데시네마 등 영화관과 부산시립미술관, 벡스코 등 문화 및 여가 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교육시설

강동초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 센텀고등학교, 경남정보대학교 산업단지캠퍼스 등이 인근에 있어

교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통

동해남부선 센텀역과 도시철도 2호선 센텀시티역을 통해 부산 시내외로의 이동이 용이합니다.

주요 간선도로 인접으로 차량 이용 시에도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각

본건은 토지와 건물의 지분만을 매각하는 물건입니다.

공동 소유 형태로 인해 향후 건물이나 토지의 사용, 관리, 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며,

이로 인한 분쟁 발생 가능성이 상존합니다. 단독으로 소유권을 행사하기 어렵다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 공유자 우선매수신고

법률상 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

이는 입찰 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으며, 공유자가 해당 권리를 행사할 경우 입찰 결과가 달라질 수 있습니다.

(참고: 공유자가 우선매수권을 행사하고 매수보증금을 미납하여 실효되면, 이후로는 해당 공유자가 우선매수권을 행사할 수 없습니다.)

* 임대 관계 미상

현 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

보증금 인수 부담은 없으나, 실제 거주 중인 임차인이 대항력을 갖춘 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 명확한 임차인 현황 파악 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 센텀센시빌 아파트는 부산 최고의 입지 중 하나인 센텀시티에 위치하여 주거 만족도가 높고,

교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 장점을 가지고 있습니다.

다만, 지분 매각 물건이라는 점과 공유자 우선매수신고 가능성, 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크를

반드시 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명확한 추가 조사 및 분석을 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

리스크 관리와 함께 수익성을 고려한다면, 잠재력이 있는 물건으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산을 대표하는 센텀시티 내 핵심 주거지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 문화시설, 공원 등이 밀집하여 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통의 요지: 주요 대중교통망 및 도로망이 잘 갖추어져 있어 외부 이동이 매우 편리합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 리스크 해소 시 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 298,000,000 원입니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때, 해당 물건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 지분 매각 및 공유자 우선매수신고 가능성 등 고유의 리스크를 안고 있으므로,

이에 대한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 적정 예상 입찰가는 약 250,000,000원 (2억 5천만원) 내외로 제시합니다.

이는 감정가의 약 84% 수준으로, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 낙찰받을 수 있는 가격대입니다.

향후 공동 소유권자들과의 관계 형성 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.