나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100011 [1] 부산광역시 사하구 하단동 277-2 한신혜성아파트 101동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 대광고등중학교 서측 인근에 위치하는 한신혜성 아파트 101동 11층 1103호 단위세대로서, 동 단지는 4개동 533세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(당리역)이 위치 하고 있어 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 25층 건물 내 11층 1103호(전유면적 59.91㎡)로서, (사용승인일: 1996년 5월) 외 벽: 모르타르 위 페인팅 등 내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창 호: 새시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내 일단의 아파트 건부지로 이용중이며 부정형 토지임.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2026타경100011 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 277-2 한신혜성아파트 101동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.680999999999997㎡ (약 5.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.91㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물정보

아파트명: 한신혜성아파트

사용승인일: 1996년 5월 7일

건물구조: 철근콘크리트벽식조 25층 건물 내 11층 (1103호)

동수: 4개동

세대수: 533세대 (101동 기준 290세대)

최고층: 25층

최저층: 0층 (지하층은 표제부 정보상 2개층)

전용면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

분양면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

주차대수: 총 129대 (지상 6대, 지하 11대 - 단지 전체 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전기차충전기: 지상 5대, 지하 5대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 한신혜성아파트 101동 11층 1103호 단위세대로서, 동 단지는 4개동 533세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. (대광고등중학교 서측 인근에 위치)

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선(당리역)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트벽식조 25층 건물 내 11층에 위치하며, 사용승인일은 1996년 5월 7일입니다.

* 외벽: 모르타르 위 페인팅 등

* 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등

* 창호: 새시 창호 등

2.4. 이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내 일단의 아파트 건부지로 이용 중이며 부정형 토지입니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 기타: 상대보호구역

2.9. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 5월 11일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권(을11)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 이지현(2011-07-29), 이석현(2013-07-30), 서보라(2017-05-11)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행(2017-05-11, 말소기준권리), 주식회사아침해파이낸셜대부(2020-07-27, 말소)

* 가압류: 한국투자저축은행(2022-10-12, 말소), 롯데캐피탈(2022-11-30, 말소), 서민금융진흥원(2022-12-22, 말소), 서민금융진흥원(2023-01-09, 말소), 주식회사국민행복기금(2024-05-17, 말소)

* 압류: 사하구(부산광역시)(2026-03-30, 말소)

* 임의경매: 한국주택금융공사(2026-01-15, 말소) - 본 경매 개시 결정

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 등재되어 있지 않습니다. 따라서 본 경매를 통해 소유권이 이전되면 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한용현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-17

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 전입일자(2023-03-17)가 말소기준권리(2017-05-11)보다 늦지만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 인수 금액은 없습니다. 대항력 또한 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적(59.91㎡) 아파트의 매매가는 2026년 3월 120,000,000원, 2026년 4월 128,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 2026년 7월에는 84.36㎡ 면적의 아파트가 195,000,000원에 거래된 사례가 있어, 면적에 따라 시세 차이가 있음을 알 수 있습니다.

4.3. 주변 편의시설

본건이 위치한 하단동 지역은 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 대형마트, 병원, 학교, 관공서 등이 소재하여 생활 인프라가 양호한 편입니다. (구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 대광고등중학교 (서측 인근)

* 부산하단초등학교, 하단중학교, 동아대학교 등 인접

5.2. 의료시설

* 인근 종합병원 및 의원 다수 소재

5.3. 쇼핑 및 편의시설

* 단지 인근 근린생활시설 및 상업지역의 다양한 상점 이용 가능

* (추가적인 대형 쇼핑몰 정보는 직접적인 주변 시설 검색을 통해 확인 가능)

5.4. 교통시설

* 지하철 1호선 당리역 인근

* 다수의 시내버스 노선 운행

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 채권 및 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리상 리스크는 매우 낮습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 명시된 지상권 등은 별도 확인 필요하나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않음)

6.2. 명도 리스크

임차인 한용현의 경우 대항력이 없으며 보증금 및 차임도 0원이므로, 강제집행 시에도 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 소유자 점유 가능성도 있으나, 명도 절차 진행 시 적극적인 소통으로 원만하게 해결 가능할 것으로 보입니다.

6.3. 물리적 하자 리스크

1996년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 시설 수선 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (정밀 점검 필요)

6.4. 기타 리스크

감정평가액(151,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 120,000,000원 ~ 128,000,000원)에 다소 차이가 있어, 적정 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 한신혜성아파트 11층 호실로, 전용면적 59.91㎡(약 18.13평)의 아파트입니다. 입지적으로는 지하철 1호선 당리역 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설 또한 양호하게 갖추어져 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 매우 높습니다. 임차인 역시 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 부담도 적은 편입니다. 다만, 건물의 노후화 가능성과 감정가 대비 실거래가의 차이는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 권리관계가 깨끗하고 입지 조건이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 채무가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 버스 정류장 인접, 주변 편의시설 이용 용이.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인 존재로 명도 과정의 부담이 적습니다.

* 실수요 및 투자 가치: 적정 입찰 시 실거주 또는 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 151,000,000원

최근 실거래가 (59.91㎡ 기준): 평균 약 124,000,000원

본 물건은 권리상 하자가 없고 명도 부담이 적다는 장점이 있으나, 감정평가액이 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 따라서 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권리상 인수 부담이 없는 점과 시장 상황을 고려했을 때, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 분석, 해당 물건에 대한 상세 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.