나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10015 [1] 경상남도 김해시 부원동 606-3 부원역그린코아더센텀 101동 39층 3903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '부산김해경전철 부원역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 39층건 내, 제39층 제3903호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 '아파트(펜트하우스)(건축물현황도상 침실4, 거실, 서재, 주방/식당, 드레스룸, 욕실2, 다용도실, 테라스3, 현관 등)' 로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 기호1)은 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 '공동주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트단지 남측으로 광로2류, 동측으로 소로1류, 북측으로 소로2류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m~70m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ① 구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ② 대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사, 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10015 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 606-3 부원역그린코아더센텀 101동 39층 3903호

용도: 아파트

감정가: 116,000,000원

토지면적: 25.03㎡ (약 7.57평)

건물면적: 167.62㎡ (약 50.70평) - 건축물대장상 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

1.2. 건축물 상세정보

건물명: 부원역 그린코아 더 센텀 아파트

동: 101동

층: 39층 (총 39층 중)

호수: 3903호

주요구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

사용승인일: 2018년 12월 28일

내부구조 (현황): 침실 4, 거실, 서재, 주방/식당, 드레스룸, 욕실 2, 다용도실, 테라스 3, 현관 등 (펜트하우스)

설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등

1.3. 아파트 단지 정보

단지명: 부원역 그린코아 더 센텀 아파트

주소: 경상남도 김해시 부원동 606-3

세대수: 390세대

총 동수: 2동

최고층: 39층

최저층: 5층

총 주차대수: 598대 (지하 자동 주차)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

1.4. 입지조건

1.4. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 부원동에 소재하며, '부산김해경전철 부원역' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.4. 3.인접 도로상태

물건이 속한 아파트 단지 남측으로는 광로(폭 50m~70m), 동측으로는 소로(폭 10m~12m), 북측으로는 소로(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

1.4. 4.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 광로2류(폭 50m~70m) 저촉, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 접합 구역입니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.말소기준권리

을구 1번 근저당권 (채권자: 신한은행, 채권금액: 890,400,000원, 접수일자: 2019-05-31)이 말소기준권리입니다.

1.5. 2.등기부 요약

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 을1 근저당 (신한은행, 2019-05-31) - 말소기준권리

- 을2 근저당 (오비맥주주식회사, 2020-12-18) - 말소

- 을3 근저당 (주식회사골든블루, 2021-11-12) - 말소

- 갑4 가압류 (농협은행주식회사, 2022-01-19) - 말소

- 갑5 임의경매 (오비맥주주식회사, 2026-01-15) - 말소 (본건 사건)

- 갑6 가압류 (삼성카드, 2026-02-11) - 말소

- 갑7 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2026-03-18) - 말소

- 갑8 임의경매 (신한은행, 2026-07-03) - 말소 (타 경매사건)

등기부채권 총액: 1,273,354,855원

1.5. 3.임차인 현황

인수할 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상.

1.5. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: (구체적인 내용 미기재)

본건 부동산의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상권에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1.주변 상업 및 근린생활시설

대상 물건이 위치한 부원역 인근은 역세권을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 김해시청, 김해세무서 등 관공서와도 인접해 있어 행정 편의성도 높습니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1.교통 및 편의시설

부산김해경전철 부원역이 인접해 있어 부산, 김해 지역 내 이동이 용이합니다. 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.7. 2.교육시설

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.7. 3.혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.유동화물건 및 중복사건

본건은 유동화물건 및 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리 관계 파악에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.8. 2.내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려웠습니다. 따라서 일반적인 내부 구조 및 외부 관찰 등을 종합하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문 및 확인이 필수적입니다.

1.8. 3.임대 관계 미상

현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 김해시 부원동의 역세권 아파트로, 39층 펜트하우스라는 점에서 조망권과 희소성을 가집니다. 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

하지만 감정가가 최근 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와의 괴리가 크다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 내부 확인이 어려웠던 점, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 유동화 및 중복사건이라는 특이사항도 추가적인 검토가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 역세권 입지로 우수한 교통 및 생활 편의성 확보

* 39층 펜트하우스 희소성 및 높은 조망권

* 등기부상 권리관계 명확, 낙찰 시 대부분 소멸 예정

* 인수할 임차 보증금 없음 (0원)

* 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성 (단, 시세 조사 필수)

1.11. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 또는 유사 면적(약 84-85㎡)의 실거래가가 2026년 3월 7일 3억 6천만원, 2026년 5월 5일 3억 4천 6백만원, 2026년 5월 20일 3억 3천 9백만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 1억 1천 6백만원으로, 최근 시세 대비 약 2억 2천만원 이상 저평가되어 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크(내부 확인 곤란, 임대 관계 미상, 유동화/중복사건 등)와 권리 분석 결과, 그리고 실제 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 범위를 참고하여 3억 2천만원 ~ 3억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 임대차 관계 및 명도 가능성 재확인, 주변 최근 실거래가 및 매물 시세에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.