나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10061 [1] 경상남도 통영시 용남면 지도리 산183 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 일련번호1,2,5는 경상남도 통영시 용남면 지도리 소재 '지도선착장' 북동측 인근에 위치하고, 일련번호4는 경상남도 통영시 용남면 지도리 소재 '지도선착장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 어촌주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 해안 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

ㆍ일련번호 1,4,5: 본건까지 차량 출입은 불가능하며, 위치 및 대중교통수단 이용의 용이성 등을 고려시 제반 교통사정은 다소 불편시 됨. ㆍ일련번호2: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 위치 및 대중교통수단 이용의 용이성 등을 고려시 제반 교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호1:완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지' 상태임. ㆍ일련번호2:완경사지세 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. ㆍ일련번호4:완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지' 상태임. ㆍ일련번호5: 급경사지세 내 부정형 토지로서, 소나무 및 활잡목 등이 소재하는 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

ㆍ일련번호1,4,5: 맹지 상태로서, 인접 토지를 경유하여 출입은 가능함. ㆍ일련번호2: 본건 남서측으로 노폭 약 1.5~3미터 정도의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ일련번호1,4:「토지이용계획확인서」상 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농리임. ㆍ일련번호2:「토지이용계획확인서」상 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역 (2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. ㆍ일련번호5:「토지이용계획확인서」상 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

<제시외건물> ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층, 가추, 약 5.9㎡ ㄴ)샷시조 강판지붕 단층, 보일러실, 약 0.6㎡ 이상 2개동이 소재하며, 경매 진행시 일괄진행여부 등 재확인 바람.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호2는 등기사항전부증명서상의 면적 '288㎡' 과 일반건축물대장상상의 토지면적 '269.5㎡' 이 상이한 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : -본건 토지,건물은 공유지분 부동산으로서, 위치 및 경계확인이 불분명하여 토지,건물 전체면적을 기준으로 한 평균단가를 적용하여 평가하였음. -본건 토지 일련번호1,4는 지목이 '전,답' 이나, 오랜 기간 휴경지 상태이며, 인접 토지와의 지적 경계를 명확하게 확인하기 어려운 상태로서, 지적 경계 등의 정확한 확인은 전문적인 경계측량 후 재확인이 필요한 것으로 사료되니 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(1,4) 일부 및 기호(5) 지상에 자생하는 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 해당 토지가격에 포함하여 평가하였음. -본건 기호(2) 토지 지상의 제시외건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 관찰감가법을 병용하였음. -본건 기호(2) 토지는 건축물현황도 등(항공사진)을 참고할 시 담벼락 기준으로 일부 지적경계가 불분명하며, 타인 점유 및 지적경계 등의 정확한 확인은 지적 측량이 필요할 것으로 사료되는 바 업무 집행시 참고 바람. -본건 기호(2) 지상으로 귀 의뢰목록외에 별도의 등기사항전부증명서상에 현황상 확인이 되지 않는 건물이 기재되어 있는바 참조하시기 바람.[기재된 건물내역 : 목조 초즙 평가건본가, 건평10평, 소유자:전기옥]

건물감정평가요항표

건물의 구조

3. 블록조 슬레이트지붕 단층 건으로서, -외벽 : 적타일마감 및 몰탈위페인팅마감. -내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등. -바닥 : 타일마감 등 -창호 : 목재 및 샷시창호임. 3-1. 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서, -외벽 : 몰탈위페인팅마감. -내벽 : 몰탈위페인팅마감 등. -바닥 : 장판지 및 타일마감. -창호 : 샷시창호임.

이용상태

3. 주택으로 이용중임. 3-1. 창고 및 화장실로 이용중임.

설비내역

3. 제반 급배수 및 위생설비,난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : -후첨 '사진용지'에서와 같이 본건 건물 주위 데크시설은 건물의 종물 및 부합물로 판단되어 건물에 포함평가하였음. -본건 건물은 현장조사시 폐문 및 부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능한 바 외부관찰을 포함한 통상적인 내부 상태 등을 기준으로 평가하였으며 본건 제시목록상의 토지들은인접 토지와의 경계가 불확실한 부분이 있는바 향후 전문적인 경계측량을 통해 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
-[목록1]농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2026타경10061 (1)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 용남면 지도리 산183

용도: 임야

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,100,750원

토지면적: 1676.00㎡ (약 507.00평)

토지지분: 223.4108㎡ (약 67.58평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.4. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 채권자

교OOOOOOOOOO

1.7. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

* 일괄매각

* 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

* 목록1: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상남도 통영시 용남면 지도리 소재 '지도선착장' 북동측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 어촌 주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 해안 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

일부 필지의 경우 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 이용의 편리성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 것으로 판단됩니다. 차량 접근이 가능한 필지가 있으나, 전반적인 교통 여건은 불편할 것으로 예상됩니다.

2.3. 도로 접근성

일부 필지는 맹지 상태로 인접 토지를 경유하여 출입이 가능하며, 특정 필지는 폭 약 1.5~3미터 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 (1970-11-24)

* 2번 송미영 지분가압류 (2012-12-21) - 말소

* 2번 송미영 지분강제경매 (2026-01-16) - 말소, 채권자: 교보생명보험주식회사 (권리금액: 15,368,554원)

* 등기부채권 총액: 18,314,327원

3.2. 말소기준권리

창원지방법원 2012카단1547 (주식회사 신용회복기금 채권 5,897,879원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 어촌 주택, 농경지, 임야가 혼재된 해안 농경지대 내에 위치합니다. 인근에 '지도선착장'이 있습니다.

4.2. 주변 개발 잠재력

인근 지역은 연륙교 건설 추진 등 지역 개발에 대한 논의가 있으며, 관광 활성화 잠재력이 있는 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

자세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 해안 농경지대의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

해안가와 인접한 농경 및 임야 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 전체 소유자들과의 협의 및 관리가 필요합니다. 공유자 우선매수권이 행사될 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련

매각 대상 토지(일부)는 농지로 간주될 수 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

* 생산관리지역, 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 주거밀집지역과의 거리에 따라 제한 내용이 다릅니다.

* 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

* 영농여건불리농지로 분류된 필지가 있습니다.

6.4. 공부상 차이 및 경계 문제

* 토지 일련번호 2번의 경우, 등기사항전부증명서상 면적(288㎡)과 일반건축물대장상 토지면적(269.5㎡) 간 차이가 존재합니다.

* 전체적으로 공유지분 부동산이며, 위치 및 경계 확인이 불분명하여 토지 전체 면적 기준 평균 단가로 평가되었습니다. 정확한 경계 확인을 위해 전문적인 경계 측량이 필요합니다.

6.5. 제시 외 건물 및 미등기 건물 가능성

* 경량철골조 판넬지붕 단층 가추(약 5.9㎡) 및 샷시조 강판지붕 단층 보일러실(약 0.6㎡) 등 제시외 건물 2개 동이 소재합니다. 이들 건물의 일괄 매각 여부는 재확인이 필요합니다.

* 등기사항전부증명서상에 현황 확인이 되지 않는 건물(목조 초즙 평가건본가, 건평 10평)이 기재되어 있을 가능성이 있습니다.

* 토지 기호 2번 지상의 주택, 창고 및 화장실로 이용되는 건물(블록조, 슬레이트/슬래브 지붕) 및 주위 데크 시설이 평가에 포함되었습니다.

6.6. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 통영시 용남면 지도리에 위치한 임야 지분의 강제경매 물건입니다. 토지 일부 지분 매각이며, 농지 취득 관련 요구사항이 있습니다.

7.2. 주요 특징

* 지분 매각으로 인한 소유권 관계 및 관리의 복잡성.

* 농지 취득 자격 증명 필수 제출.

* 일부 맹지 및 토지 이용 규제 (가축 사육 제한 구역 등).

* 공부상 면적 차이 및 불분명한 경계로 인한 측량 필요성.

* 제시외 건물 및 등기부상 미확인 건물 가능성 존재.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 인근 지역의 개발 가능성 및 관광 수요 증대 가능성.

* 해안가 인접이라는 지리적 이점.

8.2. 고려사항

* 지분 소유권으로 인한 개발 및 활용의 제한.

* 농지법 및 토지 이용 계획 등 관련 법규 준수 필요.

* 경계 측량 및 공부상 차이에 대한 명확한 확인 선행.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하기 위한 시장 조사, 유사 물건 사례 분석, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하기 위한 추가적인 정보가 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 입찰 가격을 결정해야 합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 부동산 시세, 유사 토지의 실거래가, 경매 낙찰가율 등을 면밀히 조사하고, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 관련 법규 및 규제 사항에 대한 전문가의 검토를 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.