나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31531 [1] 경상남도 산청군 생초면 어서리 254 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 생초면 어서리 소재 '생초시장' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 생초시장 및 시장주변 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 일부 타인점유 상태, 일부 현황 도로임. 기호(2) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측 및 서측으로 소폭의 진입로가 소재하고, 서측으로 생초시장 및 주차시설이 위치함. 기호(2) : 남측으로 왕복 2차선의 포장도로, 서측 및 북측으로 소폭의 진입로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(어서지구), 상업용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 주거개발진흥지구(어서지구), 상업용지(2016-11-17), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-11-30)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽 : 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

음식점 등임.

설비내역

위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 기호(3)의 귀 제시목록상 소재지번은 ‘어서리 254-2’이나, 현황 일부는 ‘어서리 990-29(도로)’에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치, 경계 등은 측량을 요하는 바, 경매 진행시 이점 참고하시기 바람. 2) 기호(3)의 귀 제시목록상 용도는 ‘주택’이나, 현황 ‘음식점 등’으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함
-[목록1] 일부는 타인점유 상태인 바, 이를 감안하여 평가함
-[목록1,2] 토지 일부는 현황 도로임
-[목록3] 공부상 소재지번은 '어서리 254-2' 이나, 현황 일부는 '어서리 990-29(도로)'에 걸쳐 소재함
-일부 제시외 건물들은 타지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었으며, 정확한 위치 및 경계등은 측량을 요함[감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31531 (1)

소재지: 경상남도 산청군 생초면 어서리 254

용도: 근린시설

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.2. 면적

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

토지지분: 19.5072㎡ (약 5.90평)

건물면적: 66.12㎡ (약 20.00평)

건물지분: 5.04㎡ (약 1.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 229.66㎡

1.3. 평가 정보

감정가: 25,034,600원

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 산청군 생초면 어서리 소재 '생초시장' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 생초시장 및 시장 주변 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있어 지역 내에서 비교적 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남측 및 서측으로 소폭의 진입로가 소재하며, 서측으로 생초시장 및 주차시설이 위치합니다.

기호(2) 토지는 남측으로 왕복 2차선의 포장도로, 서측 및 북측으로 소폭의 진입로가 각각 소재합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

기호(2) 토지: 계획관리지역, 보전관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

2.5. 주변 시설

본 건은 생초시장 인근에 위치하여 시장의 편의시설 이용이 용이합니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. (혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-07-06. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 300,000원, 차임 100,000원. 전입일자 2022-05-03. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 1981-10-06. 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원임)

3.2. 토지 등기부 현황

소유권이전 (1981-01-27, 이경연), 소유권이전 (2003-10-31, 이재훈 외 6명, 재산상속).

이후 다수의 가압류 및 압류 등기 (경남신용보증재단, 근로복지공단, 국민건강보험공단, 통영세무서, 창원세무서, 마산세무서)가 기재되었으며, 2026-01-05 근로복지공단의 강제경매 개시결정(2025타경31531)으로 말소 예정인 권리들이 다수 존재합니다.

등기부채권 총액: 50,361,937원

3.3. 건물 등기부 현황

소유권보존 (1981-01-27, 이경연), 소유권이전 (2003-10-31, 이재훈 외 6명, 재산상속).

토지 등기부와 유사하게 다수의 가압류 및 압류 등기(경남신용보증재단, 근로복지공단, 통영세무서, 창원세무서, 마산세무서, 국민건강보험공단)가 기재되었으며, 2026-01-05 근로복지공단의 강제경매 개시결정(2025타경31531)으로 말소 예정인 권리들이 존재합니다.

등기부채권 총액: 50,361,937원

3.4. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리: 경남신용보증재단의 2번 이재훈 지분가압류 (접수일자 2015-12-08, 말소 예정)

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비어 있습니다.)

4. 상권분석

본 건은 생초시장 인근에 위치한 근린시설로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권에 해당합니다. 시장을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 생초시장을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 지역 내 생활 여건은 무난한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각으로, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용되므로, 입찰 전 공유자의 우선매수 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

정춘자(전입일자 1981-10-06) 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 통상적인 임대차 관계와 다른 특이한 상황입니다. 이는 예상치 못한 추가적인 부담으로 이어질 수 있으므로, 해당 임차인과의 관계 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 타인 점유 및 제시외 건물 관련

매각 대상인 토지 일부 및 건물 일부가 타인 점유 상태로 파악되었습니다. 또한, 감정평가서 상 제시외 건물들(ㄱ~ㄹ)이 다수 존재하며, 일부 제시외 건물은 타 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 난관이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.4. 소재지번 및 현황 도로 관련

건물(기호3)의 공부상 소재지번은 '어서리 254-2'이나, 현황 일부는 '어서리 990-29(도로)'에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됩니다. 또한, 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 관련 법규 및 이해관계인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 타인 점유, 제시외 건물 관련 불확실성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 그러나 생초시장 인근이라는 입지적 장점과 근린시설로서의 활용 가능성을 고려할 때, 이러한 리스크를 충분히 감안한 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 생초시장 인근의 입지적 장점

* 근린생활시설로서의 활용 가능성

* 매각으로 소멸되는 다수의 권리 관계 (말소기준권리 대비)

9. 예상 입찰가

본 건은 지분매각이며, 대항력 있는 임차인(정춘자)의 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(25,034,600원)를 기준으로 하되, 상기 명시된 여러 위험 요인(지분매각, 공유자 우선매수, 타인 점유, 제시외 건물, 법적 지번 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사, 권리 관계 명확화, 명도 가능성 평가 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.