나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10012 [1] 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 106동 25층2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 이현동 소재 '이현동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 제25층 제2504호로서, 외벽 : 외장용석판, 몰탈위 페인팅마감, 내벽 : 벽지 및 타일붙임, 창호 : 새시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "아파트부지"임.

인접 도로상태등

동측 소재 왕복 4차선 포장도로 및 북서측 소재 왕복 3차선 포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

이현동 1180 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2008-02-21)(이현지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적 이고 표준적인 상태 등을 고려하여 평가하였으므로 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2026타경10012 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 423,000,000원 (4억 2,300만원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 이현동 1180, 이현하이클래스웰가 106동 25층 2504호

용도: 아파트

토지 면적: 57.85㎡ (약 17.5평) - 토지지분: 57.8548㎡

건물 면적: 122.01㎡ (약 36.9평) - 전용면적 기준 (건물지분: 122.01㎡)

건축물 정보:

* 사용승인일: 2008년 4월 8일 [cite: derived from data]

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 [cite: derived from data]

* 총 층수: 27층 중 25층

* 아파트 단지 정보: 이현하이클래스웰가, 14개 동, 1268세대, 최고 27층 [cite: derived from data]

* 총 주차 대수: 1799대 (지하 1365대, 지상 434대) [cite: derived from data]

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

소재지는 경상남도 진주시 이현동 소재 ‘이현동행정복지센터’ 북서측 인근에 위치함.

부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

해당 물건은 이현동 도시개발구역(이현지구) 내에 위치함. [cite: derived from data]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 동측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로를 통해 편리하게 진출입 가능함.

관내 교통 상황은 보통 수준이며, 주변 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 4월 28일자 한국주택금융공사 근저당권 (을3) [cite: derived from data]

총 채권액: 1,481,119,602원 (등기부채권 총액) [cite: derived from data]

이는 감정가 423,000,000원 대비 매우 높은 금액임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정임.

제시된 등기부 요약 정보상 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. [cite: derived from data]

다만, 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 현장 방문 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요함. [cite: derived from data]

4. 상권분석

해당 물건은 이현하이클래스웰가라는 대단지 아파트 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있음.

이현동 도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 기대됨.

단지 인근에 행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 높음.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보임.

현재까지 확인된 정보상, 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 이현하이클래스웰가

주소: 경상남도 진주시 이현동 1180

건축년도: 2008년

총 세대수: 1268세대 / 14개 동

주차: 총 1799대 (세대당 약 1.4대) [cite: derived from data]

최고층: 27층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 단지 내에 갖추어져 있음. [cite: derived from data]

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리함.

이현동행정복지센터가 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이함.

주요 쇼핑, 의료 시설 등은 차량을 이용해야 접근 가능함.

5.3. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 학교명 및 학군은 추가적인 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

감정평가서상 '내부확인이 곤란하여 부득이 인근 선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태 등을 고려하여 평가'되었으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 점유 관계 등에 대한 현장 조사가 필수적임. [cite: derived from data]

감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재된 점을 감안할 때, 임차인 존재 시 명도 절차 및 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함. [cite: derived from data]

2008년에 준공된 아파트로, 향후 노후화에 따른 시설 유지보수 및 관리비 증가 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 이현동에 위치한 이현하이클래스웰가 아파트 2504호로, 총 27층 중 25층이라는 고층에 위치하여 우수한 일조권 및 조망권을 확보할 것으로 기대됨.

14개 동, 1268세대의 대단지 아파트로서 단지 내 및 주변에 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 차량 접근성이 양호한 편임.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 불분명으로 인한 리스크는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 진주시 이현동 도시개발구역 내 위치하여 미래 성장 가치 기대.

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 환경 및 인프라.

* 25층 고층으로 희소성 및 선호도 높을 것으로 예상.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보(2026년 6월~7월)에 따르면,

* 110.1㎡ (19층): 35,500만원

* 127.76㎡ (17층): 41,200만원

* 75.07㎡ (8층): 30,000만원

본건의 전용면적은 122.01㎡로, 최근 거래된 110.1㎡ 및 127.76㎡와 유사한 면적 범위를 가짐.

이들 면적의 ㎡당 가격은 약 322.5만원/㎡ 수준임.

고층(25층)임을 감안할 때, 본 건의 가치는 122.01㎡ * 322.5만원/㎡ ≈ 39,353만원 이상으로 평가될 수 있음.

감정가는 42,300만원이며, 최고층(27층)인 점을 고려하면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있음.

예상 입찰가 산정:

내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등 일부 변수 존재하나, 고층의 장점과 대단지 아파트로서의 가치를 고려할 때, 시세 반영 및 경쟁 정도를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

보수적으로 시세 하단과 감정가를 고려하여, 39,500만원 ~ 42,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천함. (본 금액은 보증금을 제외한 입찰가 기준임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.