나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3024 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1460-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ‘감성테마공원’ 남서측 인근에 위치하고 있음. 부근 일대는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 무난한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 남측 인근으로 간선도로가 통과하는 등 일반대중교통사정은 대체로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

세장형으로 인접지 및 북측 도로와 대체로 평탄하며 건부지(주상용)로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 소로한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로 외벽 : 석재(화강석) 및스타코플렉스 등 마감, 내벽 : 내장재, 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

제1층 : 제1종근린생활시설(공실) 및 계단실 제2층~제4층 : 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 2~4층은 임대중인것으로 탐문 조사되나 임대내역은 미상임. 기타 : 1층 근린생활시설(소매점)은 기준시점 현재 공실임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3024 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1460-2

* 신주소: 대구광역시 달서구 상원로1길 11 (상인동)

* 용도: 다가구주택 (1층: 제1종근린생활시설(공실), 2층~4층: 단독주택(다가구주택) 이용)

* 감정가: 899,042,000원

* 토지면적: 182.00㎡ (약 55.05평)

* 건물면적: 317.71㎡ (약 96.10평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대구미래신용협동조합

* 건축연도: 2021년 10월 15일 사용승인

* 총 주차 대수: 6대 (내부 기계식 주차 6대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ‘감성테마공원’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 물건지 남측 인근으로 간선도로가 통과하여 교통이 편리합니다. 일반 대중교통 이용 여건도 대체로 양호한 편입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 토지는 세장형으로 인접 대지 및 북측 도로와 대체로 평탄하게 접하고 있으며, 건부지(주상용)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 물건지 북측으로 소로한면(폭 8m 미만)의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 20일 접수된 신암천신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 토지 등기부 채권 총액: 550,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,170,000,000원 (근저당 550,000,000원 + 주택임차권 4건 460,000,000원 + 임차권설정 70,000,000원)

* 총 채권액: 약 1,720,000,000원

* 본 건의 경우, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-11, 확정일자 2021-10-27, 배당신고일자 2024-12-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-03, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 20,000,000원, 차임 290,000원, 전입일자 2024-02-06, 확정일자 2022-05-25, 배당신고일자 2024-09-09, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-21, 확정일자 2021-12-31, 배당신고일자 2024-01-10, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-05, 확정일자 2021-10-25, 배당신고일자 2024-10-17, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 정보 없음, 확정일자 정보 없음, 배당신고일자 정보 없음, 대항력 없음. (임차권설정)

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-29, 확정일자 정보 없음, 배당신고일자 정보 없음, 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인 최 님의 경우, 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있으나 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 세부 정보가 누락되어 있습니다. 또한, 김 님과 최 님은 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대 관계는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건은 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 지역 주민을 위한 근린생활시설이 함께 형성되어 있습니다.

* 상권 특성: 대규모 상업시설보다는 지역 커뮤니티를 기반으로 한 소규모 상권이 주를 이룹니다. 1층 근린생활시설(소매점)은 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 방안에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 남측 인근 간선도로 이용이 편리하며, 대중교통 노선 또한 다양하게 운영되고 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. 인근 초·중·고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 녹지/휴식공간: '감성테마공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 1층 상가 공실: 현재 1층 근린생활시설(소매점)이 공실 상태로, 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 일부 임차인의 보증금, 차임, 전입/확정일자 등 세부 정보가 미상 또는 누락되어 있어, 명도 및 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 근저당 및 임차권 채권 등을 합한 총 채권액이 감정가를 초과하는 수준으로, 매각 시 대금 납부 및 채권자들의 배당 우선순위에 따른 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 다가구주택으로, 깔끔한 건물 상태와 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 1층 상가의 공실 문제와 일부 임차인의 세부 정보가 불확실하다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 총 채권액이 감정가보다 높아 낙찰가의 결정에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 즉시 임대 또는 거주가 가능하며 초기 수리 비용이 절감됩니다.

* 우수한 입지: 상인동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, '감성테마공원' 인근으로 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통: 간선도로 인접 및 대중교통 이용 용이성으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 풍부한 임대 수요: 다가구주택으로서 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금(0원)이 없어 명도 및 권리 관계상 비교적 안전한 물건입니다. 하지만 감정가 대비 총 채권액이 상당히 높은 점을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 기준으로 향후 시세, 임대 수익률, 공실 위험 및 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 수익률을 극대화할 수 있는 합리적인 입찰가 산정이 필요하며, 본 보고서에서는 정보의 한계로 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.