나이스옥션 법원경매 창원 2026타경6 [1] 경상남도 김해시 부원동 111-7 대건아파트 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '김해시청' 북측 인근에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 / 슬래브지붕 지상 7층 건물 내 7층 702호로서, - 외벽 : 타일붙임 등 마감, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(18미터), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경6 (1) 사건번호로 진행되는 경매 물건은 경상남도 김해시 부원동 111-7 소재 대건아파트 7층 702호입니다.

아파트로 사용 중인 본 건은 감정평가액 1억 2,800만원에 평가되었습니다.

토지 면적은 52.37㎡ (약 15.84평)이며, 건물 면적은 84.92㎡ (약 25.69평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 남OOOOOOO입니다.

본 건은 철근콘크리트조 / 슬래브지붕 지상 7층 건물 중 7층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 타일붙임, 창호는 새시로 마감되었습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.1. 등기부 요약 정보

집합건물 등기부상 소유권이전 기록이 확인되며, 가장 최근에 소유권이전된 내역은 2007년 7월 31일에 김용규에게 매매로 소유권이 이전된 것으로 확인됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2012년 6월 14일에 접수된 회현새마을금고의 근저당권 (권리금액: 111,600,000원)입니다.

이 외에도 주식회사조흥의 근저당권 (권리금액: 75,000,000원)이 등기되어 있었으나 말소되었습니다.

본 경매 사건의 채권자인 남김해새마을금고(변경전 상호 회현새마을금고)의 임의경매 개시 결정 (2026타경6)이 등기되어 있으며, 등기부채권 총액은 186,600,000원입니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '김해시청' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적으로 보통 수준입니다.

본 건의 토지 이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(18미터), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 임차인 김태식이 존재합니다.

김태식 임차인은 2011년 12월 19일에 전입하였으며, 보증금 15,000,000원, 차임 200,000원에 거주 중입니다. 확정일자는 2024년 3월 20일이며, 배당신고일자는 2026년 4월 16일입니다. 대항력이 있으므로 경매 낙찰자가 임차인의 권리를 인수할 가능성에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

최경선 임차인은 2013년 5월 22일에 전입하였으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 중 인수되는 금액이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. (제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있음 표시에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

본 건은 김해시청 인근에 위치하여 행정 및 업무 시설과의 접근성이 좋습니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다.

구체적인 상권 형성은 주변 주거 단지 및 상업 시설과 연계되어 형성될 것으로 보이며, 김해시청을 중심으로 한 지역 상권의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

또한, 김해 부원동 지역은 과거 오래된 시외버스터미널 부지에 초고층 주상복합 상가 건립 논의가 있었던 만큼 지역 상권 활성화에 대한 잠재력도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 김해시청 북측 인근으로, 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다. (버스 정류장과의 거리 고려)

* 교육: 본 건은 상대보호구역(2025-03-26)으로 지정되어 있어, 인근에 교육 시설이 있음을 시사합니다. 김해고등학교, 김해분성고등학교 등 다수의 고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

* 주변 환경: 김해시청이 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 우수하며, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김태식 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 경매 낙찰 시 임차인의 권리(보증금 등)를 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되었으나, '대항력 있음'이라는 사실 자체로 인해 추가적인 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획: 본 건은 고도지구(18미터)에 해당하여, 건물 신축 또는 증축 시 높이 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 리모델링이나 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 상권의 한계: 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등 최신 상권 시설보다는 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 부원동의 도심에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 비교적 양호한 아파트입니다. 김해시청이 인근에 있어 행정 접근성이 뛰어나며, 교육 시설 및 근린생활시설 또한 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 법적 검토가 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금액이 없다고 하더라도, 임차인의 점유 등 잠재적인 분쟁 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

따라서, 투자 가치는 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 위치: 김해시 부원동이라는 도심 지역에 위치하여 행정, 교통, 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 시세 상승: 김해시의 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다. 제공된 자료에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으므로, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 간주할 수 있습니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제나 분쟁을 야기할 수 있으므로, 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

또한, 본 건의 감정가 1억 2,800만원과 인근 유사 물건의 실거래가 및 시세를 종합적으로 비교 분석하여, 시장 상황 및 본 건의 하자(대항력 있는 임차인) 등을 감안한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.