나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10234 [1] 경상남도 양산시 평산동 103-9 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 평산동 소재 "이마트 트레이더스" 남측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있으며 상업용(숙박시설)으로서의 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통편은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하며 가장형의 토지로서 숙박시설 부지로 이용합니다.

인접 도로상태

통측으로 폭 약10미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 7층건물로서
외벽 : 석재붙임 및 ?┖뼝嶽廣？내벽 :내부인테리어 마감으로 벽지 및 타일붙임 및 몰탈페인팅
창호 : 샷시창입니다.

이용상태

숙박시설(1,2층은 주차장 등, 3-7층은 숙박시설)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 냉난방설비,난방 및 급탕용 도시가스설비,소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,. 승강기설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 2는 숙박시설로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경10234 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 103-9 (도로명: 경상남도 양산시 평산4길 8)

용도: 숙박시설

감정가: 6,409,495,900원

토지 면적: 933.80㎡ (약 282.47평)

건물 면적: 2774.05㎡ (약 839.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (북부산농업협동조합)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 양산시 평산동 소재 "이마트 트레이더스" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 상업용(숙박시설)으로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로상태

토지는 폭 약 10미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018년 10월 16일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권 (을30/을4)입니다.

* 본건 경매 신청 채권자: 북부산농업협동조합으로, 근저당권에 기한 임의경매를 신청하였습니다.

* 총 채권액: 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 약 4,770,000,000원 (근저당권, 압류 등)으로 확인됩니다. 이는 경매 신청 채권액 4,072,204,339원과는 별도로 확인된 채권 총액입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 북부산농업협동조합의 근저당권(을30, 을31, 을32 / 을4, 을5, 을6) 및 양산시의 압류(갑10, 갑11 / 갑3, 갑4) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 주요 변동 사항: 토지에는 공유물 분할, 소유권 이전 등 다수의 변동이 있었으며, 건물에는 소유권 보존 및 지분 이전 등기가 이루어졌습니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 "지상권개요"가 언급되어 있으나, 제공된 등기부 요약 내용에는 지상권 설정 등 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서 및 현장 조사를 통해 소멸되지 않는 권리 여부를 재확인해야 합니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건에 대한 임차인 현황 정보가 제공되지 않았습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 실제 임차인이 없거나, 임차인이 존재하나 보증금 등의 정보가 누락되었을 가능성이 있습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 관련 정보는 별도의 추가 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업 환경

본건은 "이마트 트레이더스" 인근에 위치하며, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업 지역에 속해 있습니다. 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있으며, 먹자골목 등이 형성되어 있어 유동인구 및 상업 활동이 비교적 활발한 편입니다.

1.4. 2. 용도 지역

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 숙박시설 및 다양한 상업 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 접근성

"이마트 트레이더스"를 비롯한 각종 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 지역 내 이동 및 외부와의 접근성이 양호합니다.

1.5. 2. 지역 내 시설

양산시는 통도사, 양산타워 등 주요 관광 명소가 있으며, 문화시설 및 공원 등이 조성되어 있어 지역 주민들의 삶의 질 향상에 기여하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지 이용 제한

본 토지는 '가축사육제한구역(모든축종 제한지역)'으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 시설 설치에는 제한이 있을 수 있습니다. (숙박시설 운영과는 직접적인 영향이 적음)

1.6. 2. 임차인 및 권리 관계 불확실성

제공된 임차인 현황 정보의 공란 및 보증금 합계 0원은 잠재적 리스크 요인입니다. 실제 점유자 파악 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 등기부상 명확히 확인되지 않은 소멸되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 3. 시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 변동성과 지역 내 유사 시설과의 경쟁 가능성, 상권 변화 추이 등을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 숙박시설로, "이마트 트레이더스" 인근의 상업 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 등기부상 근저당권 및 임의경매 등 다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 현황에 대한 정보가 부족하고 보증금 합계가 0원으로 기재된 점, 소멸되지 않는 권리 여부 확인 필요성 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 임차인 및 권리 관계에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: "이마트 트레이더스" 인근의 활성화된 상업 지역에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

* 안정적인 용도: 현재 숙박시설로 운영 중이며, 일반상업지역으로 향후 용도 변경 또는 추가 개발 가능성도 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 권리 관계 정리가 비교적 명확할 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정평가액 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,409,495,900원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 내부 시설, 점유 관계 등 상세 조사.

* 주변 유사 부동산의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율 등 시세 분석.

* 잠재적 리스크(임차인 인수, 소멸되지 않는 권리 등) 해소에 필요한 추가 비용 고려.

* 향후 예상되는 임대 수익률 또는 매각 차익률 분석.

구체적인 입찰가 결정은 상기 요소를 종합적으로 검토한 후, 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.