나이스옥션 법원경매 울산 2026타경29 [1] 울산광역시 북구 당사동 520-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 어물동 소재 '어물보건진료소' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(2): 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2): 2필 일단의 부정형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접하고, 본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하나 북서측 도로는 고저 차이로 직접적인 차량 출입은 불가능하여, 남측 도로를 이용하 여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(당사금천지구) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 임. 기호(2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(당사금천지구) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 미상임. 나.기 타 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 목조 스레트지붕 단층건으로, 외벽: 페인트칠 마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 목재창호 등. 나. 소재불명 임. 다. 소재불명 임.

이용상태

가. 단독주택이나 오랜시간 공가로 방치되어 관리상태 불량함.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 전기설비 등이 되어있으나, 장기간 방치되어 정상 작동 여부는 별도의 확인을 요함.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(나), (다) 건물은 현장조사 시 소재 불명으로 평가에서 제외하였으니 경매 진행 시 업무에 참조하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 본 건 지상에 소재하는 정원수 등은 토지의 가격에 포함하여 평가함.
2. [목록3]의 목조 스레트지붕 단층 돈사 및 변소는 소재불명으로 평가에서 제외하며 주택은 오랜기간 공가로 방치되어 관리상태 불량함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경29 (1)

소재지: 울산광역시 북구 당사동 520-6

용도: 단독주택

감정가: 366,445,320원

토지면적: 177.90㎡ (약 53.81평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOO

건축물대장 요약에 따르면, 본 건물은 울산광역시 북구 당사동 520-6번지(도로명: 울산광역시 북구 용바위1길 80-1)에 위치하며, 일반건축물로 단독주택 용도입니다. 구조는 목조이며 슬레이트 지붕으로, 1층 단독주택으로 이용 중입니다. 총 연면적은 56.53㎡이며, 건축물대장상으로는 특이사항 없이 일반 건축물로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 어물동 소재 '어물보건진료소' 북동측 인근에 위치하며, 주변 환경은 단독주택, 펜션, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 남측으로 약 5~6미터, 북서측으로 약 8미터 도로에 접해 있으나 북서측 도로는 고저 차이로 직접적인 차량 출입이 어렵습니다. 주로 남측 도로를 이용해야 합니다.

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(당사금천지구), 가축사육제한구역(전부제한), 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

어물동 지역은 해안과 가까우며, 주전해수욕장, 강동몽돌해변 등이 인근에 위치하여 관광 및 레저 활동이 가능한 지역입니다. 또한, 어물동 마애약사여래삼존상과 같은 역사적 유적도 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 26일자 울산강남신용협동조합의 근저당권(302,400,000원)입니다.

등기부등본 상 접수된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리에 의해 소멸되는 권리들입니다. 따라서 경매 낙찰 시 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 각각 469,431,500원으로, 이는 낙찰 후 인수할 권리가 없음을 시사합니다.

인수되는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 특별히 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택, 펜션, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 특정 상권 형성은 미미한 편입니다.

인근 지역인 당사동, 어물동은 해안과 인접하여 관광객을 대상으로 하는 펜션, 식당 등의 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

인근의 유사한 주택 거래 사례를 볼 때, 당사동 일대에서 토지 159평(526㎡)에 건축물 102㎡(31평) 규모의 시골집이 2억 2,500만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 또한, 어물동에서 대지 393㎡(119평), 연면적 101.08㎡(31평)의 주택이 평당 500만원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 이러한 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 규모 및 입지의 주택 거래가는 평당 약 400만원 ~ 500만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '어물보건진료소' 인근에 위치하며, 주위에는 다양한 형태의 주거시설 및 농경지가 분포합니다.

인근 해안 지역에는 주전해수욕장, 강동몽돌해변 등 관광지가 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 어물동 마애약사여래삼존상과 같은 문화 유적도 소재하고 있습니다.

대중교통 이용은 일반적인 교통 상황이 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근은 가능하나 도로 폭 및 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재되어 있는 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 주택의 관리 상태 불량입니다. 보고서에 따르면 주택은 오랜 기간 공가로 방치되어 관리 상태가 불량하며, 정상적인 사용을 위해서는 상당한 수준의 수리 및 보수가 필요할 것으로 예상됩니다.

또한, 현장 조사 시 돈사 및 변소(목록 3)가 소재불명으로 평가에서 제외되었으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요하며, 해당 시설의 철거 또는 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

정원수 등은 토지 가격에 포함되어 일괄 매각되므로, 이는 매수인의 소유가 됩니다.

건물의 설비 내역(위생, 급배수, 전기 등)은 장기간 방치로 인해 정상 작동 여부를 별도 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 당사동에 위치한 단독주택으로, 토지면적 177.90㎡(약 53.81평), 건물면적 56.53㎡(약 17.10평) 규모입니다. 감정가는 366,445,320원입니다.

입지적으로는 해안 및 관광지와 인접한 장점이 있으나, 접근성이 다소 떨어지고 주위 환경이 농경지와 혼재된 지역입니다.

권리분석상 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 단점은 주택의 심각한 노후 및 방치 상태입니다. 상당한 수리의 필요성이 예상되며, 평가에서 제외된 부속 건물이 있다는 점도 유의해야 합니다.

따라서 투자자는 리모델링 및 수리 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

해안 및 관광지 인접: 주전해수욕장, 강동몽돌해변 등이 가까워 관광객 유치 가능성이 있습니다.

토지 가치: 단독주택 부지로 이용 가능한 토지로서, 향후 활용 가치가 있습니다.

권리상 안전: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 법적 리스크가 적습니다.

관광객 대상 펜션 개발 잠재력: 주택 리모델링 시 펜션 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 366,445,320원입니다. 현재 주변 시세 조사를 통해 파악된 인근 유사 부동산의 평당 가격은 약 400만원 ~ 500만원 수준입니다.

본건의 토지 면적은 약 53.81평이므로, 이를 기준으로 환산 시 토지 가치는 약 215,240,000원 (53.81평 * 400만원) ~ 269,050,000원 (53.81평 * 500만원)으로 추정할 수 있습니다.

건물의 면적은 17.10평으로, 현재 상태를 고려할 때 재건축 또는 대규모 리모델링 비용이 수반될 것으로 예상됩니다. 따라서 건물 가치는 매우 낮게 평가되거나, 실질적으로 토지 가치 위주로 고려해야 합니다.

주택의 심각한 노후 상태 및 수리 비용, 그리고 평가에서 제외된 부속 건물(돈사, 변소)의 철거 또는 복구 비용 등을 고려할 때, 감정가 대비 약 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 130,000,000원 ~ 190,000,000원

이는 현재 파악된 정보와 시세를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 방문을 통한 상세 점검 및 추가 시세 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.