나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10061 [1] 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 "우정동 행정복지센터"에서 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상40층 중 제4층 제401호외로서, (사용승인일 : 2010.11.05.) 외벽 : 페어글라스창 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(가 ~ 라) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 (2019-07-04), 대로1류 (폭 35m~40m) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (정인유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10061 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 우정동 172-5, 진흥마제스타워울산 4층 401호

* 건물명: 진흥 마제스타워 울산Ⅱ

* 용도: 근린상가

* 총 층수: 40층 (해당 층: 4층)

* 사용승인일: 2010년 11월 05일

* 감정가: 71,000,000원

* 토지면적: 4.38㎡ (약 1.33평)

* 건물면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOO (오천농업협동조합)

2. 입지조건

* 본 건은 울산광역시 중구 우정동 소재 "우정동 행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망 상태는 보통 수준입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 4층/지상 40층 중 제4층 제401호입니다.

* 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로 1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역(정인유치원)에 해당합니다.

2.1. 주변 환경

* "우정동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

* 건물은 아파트 단지 및 상가 시설과 함께 복합적으로 형성된 지역에 자리하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 9일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권(을4)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액은 3,422,925,940원입니다.

3.1. 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 내역: 주식회사 토명개발(2020-05-13), 해성제일차유한회사(2020-05-13), 주식회사 도형(2022-12-12) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 오천농업협동조합(2,400,000,000원) 및 해성제일차유한회사(900,000,000원)의 근저당권이 말소되었습니다.

* 압류 및 가압류: 중구(울산광역시)의 압류(2023-10-20) 및 마제스타워울산2차입주자대표회의의 가압류 2건(2023-12-28, 2025-12-01)이 모두 말소 처리되었습니다.

* 본 건은 오천농업협동조합의 신청으로 진행된 임의경매입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 울산광역시 중구의 일반상업지역에 위치하며, 근린상가로서 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* "우정동 행정복지센터"가 인접해 있어 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

4.1. 주변 시설 검색 (혐오시설 확인)

* "울산광역시 중구 학성로 11" 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

* 주요 시설로는 주거용 아파트 단지, 일반 상가, 행정복지센터 등이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 소매점, 편의점, 마트, 병원 등이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 본건 인근에 정인유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 학성초등학교, 학성여자중학교, 학성고등학교, 학성여자고등학교 등이 인근 지역에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 '공실' 상태로, 임차인을 새로 확보해야 하는 부담이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 해당 물건의 토지 지분(4.38㎡)이 매우 작아, 건물만을 이용하는 데는 문제가 없으나 토지 이용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 중구 우정동에 위치한 근린상가로, 상업지역 내에서 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 하지만 높은 채무 총액, 현재 공실 상태, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 안고 있습니다.

* 사용 승인일이 2010년으로 비교적 신축 건물에 속하나, 건물의 노후화 정도는 현장 확인이 필요합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 것으로 보여 권리상의 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내에 위치하여 향후 상권 활성화 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* "우정동 행정복지센터" 인근으로 행정기관 이용자 및 배후 아파트 단지 거주민을 대상으로 한 영업 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 주용도는 아파트이나, 본 건은 근린생활시설로 허가되어 상가로서의 용도에 문제는 없습니다.

* 감정가가 7,100만원으로 상대적으로 낮아 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 71,000,000원

* 본 건의 경우, 채권 총액이 매우 높고 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점을 고려해야 합니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황과 물건의 가치, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 초기 입찰가로는 감정가의 70~80% 수준인 49,700,000원 ~ 56,800,000원 사이를 고려할 수 있습니다.

* 이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 재산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정 규칙은 적용되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.