나이스옥션 법원경매 울산 2026타경18 [1] 경상남도 양산시 명동 990-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅상초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지 등으로 형성되어 있는 미성숙 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 물건(ㄱ)~(ㄹ)이 소재함. (후첨 "지적개황도"참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2):철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 지상 2층 건으로서, (사용승인일:1999.08.19) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 알루미늄샷시 창호 등임. 건물(2-1): 조적조 스라브지붕 단층 건으로서, (사용승인일:1999.08.19) 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 건물(2-2): 철골조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽 : 판넬 및 노출마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

건물(2):근린생활시설 및 주택임. 건물(2-1):화장실임. 건물(2-2):2종근린생활시설임.

설비내역

건물(2):기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비 등이 되어있음. 건물(2-1):기본적인 전기설비 등이 되어있음. 건물(2-2):기본적인 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 물건 (ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 소재함. (후첨"지적개황도"참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외함
2. 본 건 지상에 수종 미상의 수목 약 20여 주가 소재하나 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2026타경18 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 소재지: 경상남도 양산시 명동 990-2

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,022,707,000원

* 토지 면적: 1,199.70㎡ (약 362.9평)

* 건물 면적: 505.20㎡ (약 152.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 웅OOO (웅상농협으로 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 양산시 명동에 위치하며, "웅상초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 주거지로 형성된 미성숙 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 북동측으로 폭 약 14m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 현재 모든 근저당권 및 임의경매개시결정등기(말소기준권리: 1999-08-24 접수, 웅상농업협동조합 근저당권)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김주훈: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-03-03. 본 건에 대한 대항력은 없습니다.

* 임차인 이승훈: 보증금 0원, 차임 0원. 별도 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액: 611,000,000원 (근저당권 및 임의경매개시결정 총액)

4. 상권분석

본 물건은 "웅상초등학교" 인근의 개발 중인 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 소규모 공장과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 수요를 충족할 수 있는 입지입니다. 다만, "미성숙 주택지대"라는 점은 향후 지역 발전 가능성과 함께 현재 상권의 성숙도를 고려해야 함을 시사합니다. 제공된 주변 빌라 매매 정보("그랜드팰리스2차", 2017년식)는 본 건(1999년식 근린주택)과는 건물 유형 및 건축 연식이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 주거용 부동산 거래가격을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 웅상초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변환경: 소규모 공장, 주거지, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 혐오시설 등 주거 환경을 저해할 만한 요소는 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 본 건물(주요 건물)의 사용승인일은 1999년 8월 19일로, 건축 후 25년 이상 경과하여 일부 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 미성숙 지역: "미성숙 주택지대"라는 점은 향후 지역 개발 및 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적 요인이 될 수도 있으나, 단기적인 투자 시에는 상권 활성화 속도를 신중하게 판단해야 합니다.

* 제시외 물건: 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 처리가 필요합니다. 토지 평가에 포함된 수목 약 20여 주 및 기타 제시외 물건(ㄱ~ㄹ)은 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 개발 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 명동 소재의 토지(1,199.70㎡)와 그 위에 건축된 근린주택(505.20㎡) 일괄 매각 건입니다. 웅상초등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성 및 도로 접면이 양호합니다. 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 토지 면적이 넓고 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 건물의 건축 연식이 있고 주변 지역이 "미성숙 주택지대"라는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,199.70㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 재건축 또는 개발 시 높은 잠재 가치를 지닙니다.

* 도심 접근성: 웅상초등학교 인근의 위치는 안정적인 수요층 확보에 유리하며, 교통망도 양호합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리 관계가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 수익형 부동산 가능성: 현재 건물 용도가 근린생활시설 및 주택으로, 적절한 리모델링 또는 활용을 통해 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,022,707,000원입니다. 제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 기준, 9,500만원 ~ 14,000만원)는 본 건의 규모 및 용도와 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 토지 가치와 건물의 현황, 그리고 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 있는 합리적인 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,600,000,000원 ~ 1,800,000,000원 사이에서 결정될 것으로 추정됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최신 주변 시세 조사, 법원 경매 진행 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.