나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10009 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1605-3 현대문화아파트 101동 17층1712호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "삼산공원" 남측 인근에 위치하는 '현대문화아파트' 101동 17층 1712호로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트벽식조 슬래지붕 25층 건물내 17층 1712호로서 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형에 가까운 토지이며 평지로서, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 3면이 포장도로에 접하고 있으며, 내외부 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(여천지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10009 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1605-3 현대문화아파트 101동 17층 1712호

용도: 아파트

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.75㎡ (약 4.46평)

토지지분: 14.7456㎡ (약 4.46평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "삼산공원" 남측 인근에 위치하는 "현대문화아파트" 101동 17층 1712호로서, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지로 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지는 3면이 포장도로에 접하고 있으며, 내부 및 외부 도로망 상태 또한 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구)에 속해 있으며, 대로2류(30~35m), 소로1류(10~12m), 중로1류(20~25m) 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 자연재해위험개선지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-07-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2015-10-29 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권 (을5)

등기부상 모든 권리(소유권 이외)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 임의경매 개시결정 등기로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 별도 인수 대상 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 207,276,737원

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 환경

본 물건이 위치한 삼산동 일대는 울산 남구의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. "삼산공원"이 인근에 위치하여 생활 편의성과 쾌적성을 더합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 삼산현대아파트 등 다수의 공동주택과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 과거 악취 혐오시설로 분류되었던 삼산배수장이 환경정비사업을 통해 체육시설과 도시숲을 갖춘 휴식 공간으로 개선된 사례가 있어, 지역 환경 개선의 긍정적 사례로 볼 수 있습니다. 현재 본 건 인근에 직접적인 혐오시설로 인한 문제가 제기되는 곳은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

아파트명: 현대문화아파트

주소: 울산광역시 남구 삼산동 1605-3

준공일: 1996년 2월 22일

동수: 1개동 (총 101동, 102동 포함 추정)

세대수: 387세대

최고층: 25층 (본 건 17층)

주차대수: 총 175대 (지하 기계식 119대, 지상 자주식 56대) - (세대당 약 0.45대)

관리사무소 연락처: 052-267-9369

5.2. 건물 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕

외벽: 세멘몰탈 위 페인팅 등

내벽: 세멘몰탈 위 페인팅 (복도) 등

창호: 샤시창호

5.3. 편의시설

위생 및 급배수 시설, 도시가스, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1996년 준공된 아파트로, 현재 30년차를 맞이하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

6.2. 주차 공간

총 387세대에 비해 총 주차대수가 175대로, 세대당 약 0.45대의 주차 공간은 다소 부족하다고 볼 수 있습니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 자연재해위험개선지구에 포함되어 있어, 향후 관련 법규 적용 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트로, 명확한 권리관계와 인수할 보증금이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 환경 또한 양호합니다. 다만, 30년차 건물로서 노후화에 대한 고려가 필요하며, 주차 공간 확보는 다소 아쉬운 부분입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 울산 중심 상권인 삼산동에 위치하며, 공원 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 인수 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 준수한 시세: 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 뒷받침되고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 174,000,000원 대비 최근 매매 사례(167,000,000원 ~ 189,500,000원) 및 본 물건의 층수(17층)를 고려할 때, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 경쟁을 통해 결정될 것으로 사료됩니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 전액이 실질적인 취득 비용이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.