나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10023 [1] 울산광역시 남구 신정동 286 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 각급의 학교 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측의 폭 약 2.5m ~ 3m 내외의 진입로를 통하여 주도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 제시외‘조경수 및 화단’이 소재하나, 이는 소규모, 소액의 부합물로서 거래관행 등을 감안하여 이를 토지의 가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 본건 2. 1층, 2층 : 조적조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, - 외벽 : 연와조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 마감 등. - 창호 : 샷시 2중창임. ▶ 본건 2. 부속변소 : 조적조 슬래브지붕 단층건으로서 - 외벽, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

이용상태

- 본건 2. 1층, 2층 : 단독주택으로 이용중임. - 본건 2. 부속변소 : 변소로 이용중임. - 제시외 ㄱ : 옥상 차양으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’및 ’지적 및 건물개황도’에서 보듯이 제시외 ㄱ.이 소재하나 그 규모, 용도, 구조 등으로 보아 본건 건물의 부합물 내지는 종물로 보이므로 이를 평가에 포함 하였으며, 당해 제시외건물이 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록 1 지상에 제시 외 '조경수 및 화단'이 소재하나, 이는 소규모, 소액의 부합물로서 토지 가격에 포함하여 평가함. 매각에 포함함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 울산지방법원 2026타경10023 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 286

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본 건 목록 1 지상에 소재하는 '조경수 및 화단'은 소규모 부합물로서 토지 가격에 포함하여 평가되었으며, 매각에 포함됩니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 157.00㎡ (약 47.5평)

건물면적: 161.83㎡ (약 48.9평)

건물 제시외면적: 117.00㎡ (옥상 차양, 부속변소 등 포함 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정평가액: 430,553,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측 폭 약 2.5m ~ 3m 내외의 진입로를 통해 주도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 나학찬 (1986-07-05)

* 근저당권: 오상윤 (2020-03-24, 75,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권부 채권질권: 조은희 (2020-03-24, 75,000,000원)

* 임의경매개시결정: 오상윤 (2026-01-08, 52,638,806원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

등기부 상 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 근저당권 및 그보다 후순위인 질권, 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 물건명세서 상 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 제공된 등기부요약 정보 상으로는 해당 권리가 등기되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 연립다세대 매매 정보 기반)

제공된 주변 연립/다세대 주택 최근 매매 정보(2026년 5월)는 다음과 같습니다.

* 70.18㎡ 규모 주택: 2억 9,000만원 (㎡당 약 413만원)

* 62.31㎡ 규모 주택: 4억 1,000만원 (㎡당 약 658만원)

* 62.31㎡ 규모 주택: 4억 3,000만원 (㎡당 약 690만원)

본 건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 유사 시점에 거래된 연립/다세대 주택의 가격대를 고려할 때, 본 건 단독주택의 감정가(4억 3,055만원)는 토지 가치와 건물을 포함한 적정 수준으로 판단됩니다. 단독주택의 경우 대지 지분을 포함하므로, 면적 대비 단위 가격은 연립/다세대와 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택, 다가구주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로, 비교적 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주위의 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 생활 편의성과 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

제공된 등기부 정보 상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권'의 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축물대장 상 사용승인일이 1985년으로, 건축된 지 약 40년이 경과한 노후 주택입니다. 내부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성이 존재할 수 있으며, 이는 추후 수리비 부담이나 가치 상승 잠재력에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 관련 행위 시 제한이 있을 수 있습니다. 소유자의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 단독주택으로, 양호한 주거 및 생활 편의 환경을 갖추고 있습니다. 등기부 상 권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 권리적 부담이 적은 물건입니다. 건축 연혁이 오래된 점은 감안해야 하나, 토지 가치와 함께 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 등기상 권리가 경매로 소멸되어 명도 및 등기 과정이 간결합니다.

* 우수한 입지: 주거, 상업, 교육시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 토지 가치: 자체 대지 지분을 보유하고 있어 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 동향에 따라 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 430,553,800원이며, 인수 보증금이 없는 점과 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서의 입찰이 예상됩니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래 가격대를 감안하더라도, 본 건은 단독주택으로서 토지 가치가 더해져 있어 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

건물 노후도 및 잠재적 수리 비용, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 4억 5,200만원 ~ 4억 7,000만원 범위로 제안합니다.

본 건에 대한 최적의 입찰가는 현장 조사 및 면밀한 권리 재확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.