나이스옥션 법원경매 울산 2026타경11 [1] 경상남도 양산시 하북면 순지리 517-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건 토지 지상에 식재된 수목(향나무 외 약 8주)은 경제적 가치를 감안하여 토지가액에 포함하여 평가함. 매각에 포함함
3. 본 건 목록 3 건물 지하1층에 건축물현황도면상 표시된 오수정화조, 지하수조 등은 재조달원가에 포함하여 평가하며, 지하1층 내 설치된 기계기구(보일러, 수조, 펌프 등)는 숙박시설 필요 부대설비로 건물에 포함하여 감정평가함. 매각에 포함함
4. 본 건 목록 3 건물 옥상에 건축물현황도면상 표시된 계단실, E/V기계실, 다용도실 등(약 58.25㎡)은 건물에 부착된 필요시설로 건물 재조달원가에 포함하여 평가함. 매각에 포함함
5. 본 건 목록 4 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주상나지'로 이용 중임
6. 농지취득자격증명 불요(별지 사실조회에 대한 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2026타경11 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 순지리 517-5

용도: 숙박시설

토지면적: 397.00㎡ (약 120평)

건물면적: 1369.31㎡ (약 414평)

감정가: 1,616,286,370원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 공동담보 물건입니다.

* 건축물현황도상 지하층 설비(오수정화조, 지하수조 등) 및 기계기구(보일러, 수조, 펌프 등)는 재조달원가에 포함하여 평가하며 건물에 포함하여 매각합니다.

* 건물 옥상 일부 면적(약 58.25㎡)은 건물에 부착된 필요시설로 간주하여 매각에 포함합니다.

* 토지 지상 식재 수목(향나무 외 약 8주)은 경제적 가치를 감안하여 토지가액에 포함하여 평가 및 매각합니다.

* 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주상나지'로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명은 불필요합니다.

1.3. 입지조건

* 본 물건은 경상남도 양산시 하북면 순지리에 위치하고 있습니다.

* 인근에 유네스코 세계문화유산인 통도사가 위치하여 관광객 수요가 풍부한 지역입니다.

* 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주상나지'로 이용 중으로, 상업적 개발 및 이용에 유리한 입지입니다.

* 건축물 정보에 따르면 건물명은 '로망스'이며, 2002년 5월 6일 건축허가를 받아 2002년 6월 14일에 사용승인을 받은 숙박시설입니다.

* 해당 지역은 관광객 유치 및 숙박시설 운영에 잠재력이 높다고 판단됩니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 21일 접수된 하북농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸됩니다. (을구 2, 4, 5, 갑구 8, 갑구 9 등)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 등기부채권액: 1,757,000,000원 (감정가보다 높음)

* 주요 채권자는 하북농업협동조합이며, 경매 신청 채권자 또한 하북농업협동조합입니다.

1.5. 상권분석

* 주요 관광 명소인 통도사 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 숙박시설로서 높은 잠재력을 가집니다.

* '주상나지'로 이용 중인 토지 특성상 상업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

* 양산시 하북면 일대는 관광 및 휴양 목적의 방문객이 꾸준히 찾는 지역으로, 숙박업 운영에 긍정적인 상권입니다.

* 인근에 '썬리지'와 같은 펜션형 숙박시설이 운영되고 있어, 다양한 형태의 숙박 수요가 존재함을 시사합니다.

1.6. 생활정보

* 관광지인 통도사 접근이 용이하여 문화 및 자연 환경을 즐기기 좋습니다.

* 양산시 하북면 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 양산시 지역은 다양한 상업 시설 및 문화 시설을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지의 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '주상나지'로 이용 중이라는 점은 향후 토지 이용 및 개발 관련 규제나 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규 및 도시계획을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* '공동담보' 물건으로, 다른 담보 물건이 존재할 수 있으나 본 경매 절차에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 조사가 필요합니다. 현재 검색 결과에서는 직접적으로 언급된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 양산시 하북면의 주요 관광지인 통도사 인근에 위치한 숙박시설로, 풍부한 관광 수요를 기반으로 한 투자 가치를 지니고 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 운영에 대한 부담이 적습니다.

* 토지의 지목과 현황의 차이, 그리고 감정가가 총 등기부채권액을 상회하는지 여부는 면밀한 검토가 필요합니다. (총 등기부채권액 1,757,000,000원 > 감정가 1,616,286,370원)

* 토지 상의 수목 및 건물 내 설비 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 별도의 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.9. 투자 포인트

* 통도사 관광객 수요에 기반한 안정적인 숙박시설 운영 잠재력.

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 명도 리스크 최소화.

* '주상나지'로서의 상업적 활용 가능성.

* 숙박시설로서의 현재 용도와 지역적 특성이 부합.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 1,616,286,370원

* 총 등기부채권액: 1,757,000,000원

* 본 건의 경우, 총 채무액이 감정가를 초과하므로 낙찰 시 채무 전액 변제가 가능할 것으로 보입니다.

* 최근 양산시 하북면 인근의 유사 숙박시설 매매 사례 및 경매 물건 시세를 추가적으로 조사하여, 본 건의 시장 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 1,616,286,370원 이하로 책정하는 것이 일반적이며, 상세 시세 조사 후 신중한 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.