나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100072 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1032-1 2층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "두산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다 세대주택, 다가구주택 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스승강장과 지하철역(3호선 수성못역)이 위치하는 등 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘 벽돌조 기와지붕 2층건(11991.11.15. 사용승인) 중 2층 2호로, - 외벽: 적벽돌 치장 등 - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등. - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감. - 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실 등) 임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지대에 대체로 등고평탄하게 조성한 가각정리된 정사각형토지로, 다세대 주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 약 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종 일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(개나리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남 양학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

공부와의 차이

- -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 기준시점 현재 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 본 구분건물의 표준적인 내부구조, 사용 자재, 설비내역 등을 고려하여 감정평가하였으며, 임대관계는 미상입니다. 2. 본건 공부상 건물명이 기재되어있지 않으나, 건물외에 "목화빌라" 2동으로 기재되어 있으 며, 2층 2호의 경우 현관문에 302호로 표기되어 있는 점 참고하시기 바랍니다. 3. 구분건물의 현황도 등 도면이 부존재하여, 인접 1호의 감정평가전례상 내부구조도를 도시 하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

지분매각(공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있음). 건물외벽에 '목화빌라'로 표시되어 있고, 건물등기부등본상 '제2층 제2호'는 현관문에 302호로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 대구지방법원 2026타경100072 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1032-1, 2층 2호

1.2. 건물 정보

건물명: 목화빌라 (건물외벽 표기)

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 및 시멘 벽돌조 기와지붕 2층 건물 중 2층 2호

사용승인일: 1991년 11월 15일

건축물 표제부상 주요 정보: 총 2층 건물, 지하 1층, 6세대 다세대주택.

건물등기부등본상 '제2층 제2호'는 현관문에 '302호'로 표기되어 있어, 실제 호수 확인에 주의가 필요합니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 70.78㎡ (약 21.41평)

토지 지분: 12.867804㎡ (약 3.89평) - 전체 토지 면적의 약 18.18%

건물 면적: 83.43㎡ (약 25.24평)

건물 지분: 15.167574㎡ (약 4.59평) - 전체 건물 면적의 약 18.18%

1.4. 매각 정보

감정가: 3,200만원 (토지 및 건물 지분 가격)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (약 18.18% 지분)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 동양자산관리대부주식회사

말소기준권리: 2026년 1월 12일 동양자산관리대부주식회사 강제경매 (채권액 55,204,515원)

1.5. 특이사항

지분매각, 공유자 우선매수 신고 조건 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "두산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치합니다. 또한, 지하철 3호선 수성못역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 서측 및 북측으로 약 8미터 도로와 접하고 있습니다. 토지는 서측 하향 완경사지에 대체로 등고평탄하게 조성된 가각정리된 정사각형 토지이며, 다세대 주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종 일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(개나리유치원, 남양학교, 두산초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 말소기준권리

본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 말소기준권리는 2026년 1월 12일 등기된 동양자산관리대부주식회사의 강제경매 개시결정 등기이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있습니다. 이는 지상권이 존재하며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 상세한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계 0원으로 명확히 파악된 유료 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 거래 사례 분석 (2026년 1월~6월 기준)

* 대구광역시 수성구 지산동 1185-3번지 (호반B동, 1994년식, 76.53㎡, 1층): 10,000만원 (약 432만원/평)

* 대구광역시 수성구 지산동 1014-1번지 (진성빌리지, 1994년식, 65.76㎡, 3층): 12,750만원 (약 640만원/평)

* 대구광역시 수성구 지산동 1333-10번지 (수성벨루체, 2013년식, 40.64㎡, 3층, 연립): 8,000만원 (약 650만원/평)

4.2. 시세 추정

본건은 1991년식 다세대주택으로, 약 25.24평(83.43㎡)의 건물 면적을 가지고 있습니다. 유사 연식의 거래 사례(1185-3번지 23.15평 1억원, 1014-1번지 19.90평 1억 2,750만원)를 고려할 때, 본건의 약 18.18% 지분 가치는 현재 약 2,900만원 ~ 3,090만원 수준으로 추정됩니다. 이는 전체 부동산 가치로 환산 시 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

두산초등학교, 남양학교, 개나리유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주택지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 수성못역 인근으로 상업시설 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 주택지대 특성을 고려할 때, 즉각적으로 파악되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 낙찰 시 타 공유자와 공동 소유하게 됩니다. 향후 재산권 행사 및 처분에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

지분 매각 건의 경우, 공유자가 최고가 매수 신고액과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 본 건의 실질적인 낙찰 가능성을 낮추는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 표기상의 혼동

건물 외벽의 '목화빌라' 명칭과 등기부등본상 '2층 2호'가 현관문 표기 '302호'와 달라, 실제 거주 호수 및 건물 파악에 혼동을 줄 수 있습니다.

6.4. 미확인 권리 (지상권)

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 내용이 기재되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 인수 부담 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 지산동이라는 우수한 입지에 소재하고 있으며, 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 그러나 지분 매각이라는 점, 그리고 공유자의 우선매수 신고 권리가 존재하여 낙찰이 어렵거나, 낙찰되더라도 공유자와의 관계 설정이 복잡해질 수 있다는 점이 큰 단점입니다. 또한, 미확인 지상권의 존재 가능성은 추가적인 리스크 요인입니다. 감정가(3,200만원)는 지분 가치로서는 합리적일 수 있으나, 최종 취득가는 공유자의 결정에 크게 좌우될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 일반적인 매각 물건보다 경쟁이 제한될 수 있습니다. (단, 공유자 우선매수 제외)

* 현재 감정가가 지분 가치로는 낮을 수 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 공유자의 우선매수 신고 여부가 관건)

9. 예상 입찰가

본 건은 공유자 우선매수 신고가 적용되는 특별 매각 조건입니다. 감정가는 3,200만원이며, 이는 토지 및 건물 지분의 가격입니다.

최근 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 추정한 본 건 지분의 시장 가치는 약 2,900만원에서 3,090만원 수준입니다.

공유자가 본인의 지분 가치를 3,200만원 이상으로 판단하고 우선매수 신고를 행사할 경우, 경쟁 없이 해당 가격으로 낙찰될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 3,200만원을 기준으로, 공유자의 우선매수 신고 가능성을 최우선으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 실질적인 입찰 시에는 공유자의 성향 및 의사를 파악하는 것이 중요하며, 낙찰을 목표로 한다면 공유자가 우선매수권을 행사하지 않는 선에서 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.