나이스옥션 법원경매 서산 2026타경8 [1] 충청남도 서산시 음암면 부산리 430-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 음암면 부산리 소재 "부산1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 대체로 사다리형의 완경사지로, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(2) : 세장형 완경사지로, 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남서측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 일련번호(2) : 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고, 본건이 현황 "도로"로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물, 제시외물건, 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브,징크지붕 2층 단독주택으로, (사용승인일 : 2023.01.18) 외벽 : 석재 붙임 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 및 제시외물건이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ), 제시외 물건(ㄴ), 제시외 수목(ㄷ) 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2026타경8 (1)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 부산리 430-1

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황

토지면적: 875.00㎡ (약 264.7평)

건물면적: 147.63㎡ (약 44.7평)

건물 제시외면적: 11.58㎡ (약 3.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 398,986,400원 (삼억구천팔백구십팔만육천사백원)

사용승인일: 2023년 01월 18일

1.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가), 준보전산지.

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 슬라브, 징크지붕 2층 단독주택

외벽: 석재 붙임 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

창호: 샷시창호

설비: 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 구비

1.5. 토지 이용 현황

일련번호(1): 대체로 사다리형의 완경사지로, 주거용 건부지로 이용 중.

일련번호(2): 세장형 완경사지로, 현황 "도로"로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 음암면 부산리 소재 "부산1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

토지 일련번호(1)은 본건 남서측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 일련번호(2)는 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 현황 "도로"로 이용 중임.

2.4. 주변 시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

* 주변은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 과거 폐축사 방치로 인한 민원이 있었던 것으로 보이나, 현재 상태에 대한 추가 확인이 필요함 (2016년 기사).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 서산새마을금고 근저당권 (접수일자: 2023-03-02, 채권최고액: 240,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 서산새마을금고 근저당권 (을1)

* 김경호 가압류 (갑9)

* 김경호 강제경매 (갑10)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권만 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 별도 언급은 없음. 따라서 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제시된 정보 상 임차인 현황은 없으나, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서산시 음암면 부산리는 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전원생활과 농업이 가능한 환경임. 최근 정보에 따르면 주변 아파트(음암마을아파트, 준공 1996년)의 경우, 25평형대가 5천만 원대의 실거래가를 기록한 바 있음. 이는 본건 단독주택의 신축 연도(2023년) 및 감정가와는 큰 차이를 보이며, 부동산 유형 및 준공 연도에 따른 시세 격차가 상당함을 시사함.

4.2. 잠재적 가치

비록 주변 아파트 시세가 낮게 형성되어 있으나, 본건은 신축 단독주택으로 비교적 높은 건축 품질과 최신 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됨. 토지 면적이 넓은 점(875㎡)은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 요소임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능함.

* 서산 시내와의 접근성은 차량으로 약 10분 내외로 추정되며, 이는 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됨 (인근 전원주택 정보 기반).

5.2. 교육 및 환경

* 인근 초·중학교까지 차량으로 약 7분 내외 소요될 것으로 예상됨.

* 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 불가), 준보전산지로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

6.2. 제시외 물건

* 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ), 제시외 물건(ㄴ), 제시외 수목(ㄷ)이 매각에 포함되므로, 인수 후 처리 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 도로 이용

* 토지 일련번호(2)가 현황 "도로"로 이용 중이며, 이에 따른 주변과의 관계 설정 및 관리 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 지역 시세 대비 감정가

* 주변 아파트 실거래가 정보 대비 본건 단독주택의 감정가(약 4억 원)가 낮은 편이며, 유사 지역의 신축 전원주택 매매가 5억 원에 달하는 사례가 있는 점을 고려할 때, 향후 시세 반영 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 단독주택으로, 넓은 토지(875㎡)를 소유하고 있으며 전반적인 권리 관계가 깨끗하게 정리될 것으로 예상되는 물건입니다. 최근에 지어진 건물이라는 장점이 있지만, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 토지 이용 제한이 존재합니다. 또한, 매각에 포함되는 제시외 건물 및 물건으로 인한 추가적인 고려 사항이 있습니다. 주변 아파트 시세는 상대적으로 낮게 형성되어 있으나, 이는 건물 유형 및 연식 차이에 따른 것으로 보이며, 본건은 신축 단독주택으로서의 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 준공된 신축 단독주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 875㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 개축 또는 별도 활용에 유리한 조건입니다.

* 권리 인수 없음: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 승계 위험이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하여 관리 및 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 398,986,400원입니다. 주변 지역의 아파트 실거래가 정보는 상대적으로 낮게 형성되어 있으나, 이는 건물 유형 및 연식 차이에 기인한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 지역에서 신축 전원주택이 5억 원에 거래된 사례와 본건의 넓은 토지 면적, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 및 투자 가치를 고려하여 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 130% 수준인 약 4억 원 ~ 5억 2천만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 주변 부동산 시장 상황, 유사 단독주택의 거래 사례, 향후 개발 가능성 및 투자 목적을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.