나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10046 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 530 두정2차대우아파트 205동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '1호선 두정역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(두정역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 중 11층1102호로서, (사용승인일 : 1998.12.17.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트 1개호로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 지하주차장(지하1,2층) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) #530: 가장형의 평지로서, 현황 "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 본건 동측으로 중로(왕복 2차선) 및 서측, 남측, 북측으로 소로 (왕복 2차선)인 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #530: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(천안신대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(한사랑유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (한사랑유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 천안지원 2026타경10046 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 530, 두정2차대우아파트 205동 11층 1102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 297,000,000원

* 토지면적: 64.61㎡ (약 19.54평)

* 건물면적: 117.00㎡ (약 35.39평) - 전용면적 기준이며, 분양면적은 별도 확인 필요

* 건물 사용승인일: 1998년 12월 17일 (준공 후 약 28년차)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치하며, 1호선 두정역에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 1호선 두정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 동측으로는 중로(왕복 2차선), 서측, 남측, 북측으로는 소로(왕복 2차선)에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 천안도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당하며, 법규상 소로 및 중로에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 천안신대초등학교 및 한사랑유치원 관련 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 권리관계를 분석한 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 을15 근저당 (청주저축은행, 2024년 09월 11일 접수, 260,000,000원)으로, 이는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 소멸 권리: 을15 근저당을 포함하여 본 건에 설정된 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. (총 등기부채권액 716,872,203원)

* 미소멸 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 현황에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적인 경우 말소기준권리보다 선순위인 권리가 인수될 수 있으나, 상세 내용 파악이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 주의: 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 실제 점유자가 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 세부 사항을 별도로 확인해야 하며, 금액이 미상인 경우에도 이에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 성숙된 주택지대로서, 아파트 단지를 배후로 일반적인 주거지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 주요 상권: 주변에 다수의 아파트 단지가 분포하고 있으며, 근린생활시설이 함께 조성되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호합니다.

* 인근 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있으며, 1호선 두정역 인근의 상업지구를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점 기준으로 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 두정동 먹자골목 일대에 유흥주점 등 관련 시설이 밀집되어 있다는 보도가 일부 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 편의성이 우수한 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통: 1호선 두정역이 근거리에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 본건 인근에는 천안신대초등학교 및 한사랑유치원 등이 있어 자녀들의 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 두정역 주변의 상업시설 및 백화점, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 시내 접근성이 좋습니다.

* 아파트 정보:

* 단지명: 두정2차 대우아파트

* 건축년도: 1998년 12월 17일 사용승인

* 총 세대수: 323세대

* 최고층: 15층

* 주차: 총 140대 (지하 11대 포함). 세대당 약 0.43대의 주차 공간으로, 주차 환경은 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 잠재적인 리스크 요인을 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 건축 연식: 1998년 준공된 아파트로, 현재 약 28년차에 해당하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관련 불확실성: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 평균 주차 가능 대수가 상대적으로 낮은 편이어서 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 미상 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 언급되었으나 상세 내용이 없어, 해당 권리의 존재 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동의 1호선 두정역 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 감정가는 297,000,000원이며, 최근 유사 면적 아파트 실거래가(290,000,000원)를 고려할 때 시세 반영이 합리적으로 이루어진 것으로 보입니다. 권리 분석상 말소기준권리 외 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정으로, 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 건축 연령, 불분명한 임대차 관계, 그리고 미상 권리의 존재 가능성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 역세권 입지: 1호선 두정역을 도보 또는 가까운 거리로 이용 가능한 뛰어난 교통 접근성을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 다수의 아파트 단지와 편의시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 관계 관련 부담이 적습니다. (단, 미상 권리 확인 필요)

* 실거주 적합성: 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라로 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 297,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 보면, 2026년 4월 동일한 면적(117㎡)의 10층 물건이 290,000,000원에 거래된 바 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

안정적인 입지 조건과 비교적 명확한 권리 관계를 감안하여, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 임대차 관계 조사, 그리고 당시 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.