나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12953 [1] 충청남도 아산시 장존동 305 청솔아파트 107동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 장존동 소재 ‘온양6동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치 하며, 주변은 아파트단지와 농경지 등으로 형성된 근교주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 가능하며, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 14층 1406호로서 사용승인일은 2005년 8월 7일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC새시 이중창임.

이용상태

아파트(침실2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 발코니, 현관 등)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 동측으로 왕복 4차로의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(장존청솔), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2021-7-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12953 (1)

소재지: 충청남도 아산시 장존동 305 청솔아파트 107동 14층1406호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.28㎡ (약 15.19평)

토지지분: 50.2762㎡ (약 15.19평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.988㎡ (약 18.14평)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 95,000,000원

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2004년 (사용승인일: 2004년 8월 17일)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 14층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주거지대

본 건은 충청남도 아산시 장존동 소재 ‘온양6동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 농경지 등으로 형성된 근교 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지는 동측으로 왕복 4차로의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다. 주변으로는 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 농경지도 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 내용은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

말소기준권리는 2015년 8월 10일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을7, 85,200,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 문길자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

주의사항 및 물건명세서 참고사항에 '임대차관계 미상의 전입자 있음'으로 기재되어 있어, 위 임차인 현황과 별도로 파악되지 않는 전입자가 존재할 가능성이 있습니다. 해당 전입자의 법적 지위 및 권리관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

제시된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '임대차관계 미상의 전입자'에 대한 불확실성으로 인해 잠재적 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 7월에 동일 면적(59.988㎡) 및 층수(14층)의 매물이 90,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적의 경우 50,000,000원(39.994㎡) 및 68,000,000원(47.235㎡)에 거래된 사례가 있습니다. [cite:JSON]

4.2. 최근 전월세 분석

최근 2026년 5월 기준으로 보증금 50,000,000원에 월세 0원 (39.994㎡, 7층) 거래가 있었으며, 보증금 3,000,000원에 월세 350,000원 (39.994㎡, 9층, 12층) 거래 사례가 확인됩니다. [cite:JSON]

4.3. 감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 95,000,000원입니다. 동일 면적/층수 실거래가가 90,000,000원임을 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다. '임대차관계 미상의 전입자' 리스크를 감안하면, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트(침실 2개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성)로 이용 중입니다.

5.2. 건물 내부 설비 및 구조

철근콘크리트조 건물로, 급배수, 위생, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보 및 주차

총 1486대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지하 216대, 지상 1270대). [cite:JSON] 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

'임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 문구는 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있으므로, 반드시 현장 조사 및 등기부 등 관련 서류 재확인이 필요합니다.

6.2. 부동산 시장 변동성 및 노후화

2004년 준공되어 약 20년 경과된 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성과 시장 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 기타 법적/제한 사항

토지 이용 계획상 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 장존동에 위치한 아파트로, 주변 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준이며, 비교적 활발한 거래가 이루어지고 있습니다. 그러나 '임대차관계 미상의 전입자' 존재 가능성이 주요 리스크 요인으로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 해당 불확실성을 해소해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아산시 내 아파트 실거래가 형성 지역에 위치.

* 편리한 주거 환경 및 단지 내 편의시설 보유.

* 2025년 7월 14층 매물 9,000만원 거래 사례로 시세 확인 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 95,000,000원, 유사 면적/층수 최근 실거래가 90,000,000원을 고려할 때, '임대차관계 미상의 전입자'라는 중대한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 78,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다. 해당 범위 내에서 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 실제 인수될 권리나 추가 비용 발생 가능성을 최종 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.