나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경8 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 808 세광엔리치타워 104동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 남동측 인근에「홍주초등학교」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로서, 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 장방형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

오관리 808번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) (2018-02-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-02-28)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(2022-10-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경 보호구역)), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역)), 상대보호구역 (2017-04-21), 역사문화환경보존지역(2009-07-23), 하수처리구역. 소향리 75-7번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) (2018-02-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-02-29)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(2022-10-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경 보호구역)), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역)), 역사문화환경보존 지역(2009-07-23), 하수처리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2026타경8 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 808 세광엔리치타워 104동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 세광엔리치타워

건축년도: 2006년

총층수: 15층

해당층: 4층

건물면적: 119.84㎡ (약 36.25평)

토지면적: 68.53㎡ (약 20.73평)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등

1.3. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물

외벽: 몰탈위페인트 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시창호

이용상태: 아파트

설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재 관련 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 남동측 인근에 「홍주초등학교」가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오인섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 '대항력있는 임차인'이 있다는 특이사항 및 특수물건 정보가 기재되어 있습니다.

* 그러나 상기 '임차인 현황'에서는 오인섭 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

* 이처럼 '대항력있는 임차인' 존재 여부와 그에 따른 권리관계에 대한 정보가 상충되므로, 현장 조사를 통한 정확한 점유 관계 및 권리 확인이 필수적입니다.

3.3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019-04-19 접수 근저당권 (이기호)

* 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 30,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지 부근은 주거 지역으로서, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설은 인근 시가지로 이동해야 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 남동측 인근 홍주초등학교 소재.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 내 또는 근린생활시설 이용 가능.

* 아파트 단지 정보: 세광엔리치타워아파트는 총 6개동, 430세대로 구성되어 있으며, 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다. 주차는 총 179대 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 불명확성

* '대항력있는 임차인' 존재 가능성과 실제 임차인 현황상의 '대항력 없음' 정보 간의 모순점으로 인해, 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항 또는 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 임차인의 존재 여부와 법적 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 공개된 정보에 한정된 것이므로, 직접적인 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하시는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 홍성군 홍성읍에 위치한 아파트로, 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성된 점은 긍정적 요소입니다. 단지 내 아파트들의 전반적인 시세도 안정적인 편으로 보입니다.

그러나 '대항력있는 임차인' 존재에 대한 정보와 등기부상 임차인 현황 간의 명확한 불일치는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 조사와 법률적 검토 없이는 예측 불가능한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 초등학교 인접, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성.

* 아파트 실거래가 상승 추세: 감정가 대비 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 잠재적 시세 상승 여력: 해당 지역의 개발 계획이나 향후 부동산 시장 동향에 따라 추가적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다. 최근 실거래 사례 중 유사 면적(119.83㎡)의 10층 매물이 245,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

하지만 '대항력있는 임차인'에 대한 불확실성이 크므로, 이에 대한 추가 확인 및 잠재적 명도 비용을 감안해야 합니다.

따라서, 권리관계 불확실성에 대한 리스크를 고려하여 215,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 명확한 권리 분석 완료 후 입찰가를 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.