나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600115 [1] 대전광역시 서구 갈마동 300-18 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "갈마하나어린이집" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 점포 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측 근거리에 위치한 계룡로변에 시내버스 정류장이 소재 하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서, 외 벽: 적벽돌치장쌓기마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600115 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 300-18 나동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.15㎡ (약 8.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 소재하며, "갈마하나어린이집" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 점포가 혼재하는 전형적인 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이한 편입니다. 단지 북측 가까이에 계룡로변 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 및 도로 상황

토지는 세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 중점경관관리구역(도솔산 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2026년 1월 16일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑23)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않아, 원칙적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험주식회사

* 보증금: 85,200,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021년 7월 8일

* 확정일자: 2021년 6월 17일

* 배당신고일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 없음

주의사항에 따르면, 본 건은 임차인 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 다세대주택, 연립주택, 단독주택과 점포가 혼재된 주거지역에 위치합니다. 주변에 다수의 점포가 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주변이 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. "갈마하나어린이집"이 인근에 위치하며, 이는 어린 자녀가 있는 가정에 이점을 줄 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

계룡로변에 위치한 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다. 주변 점포들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되지만, 계약 조건 이행 여부를 최종적으로 확인해야 합니다. 다만, 명시된 '인수 보증금 0원'으로 인해 임차 보증금 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 토지이용계획

가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축 연도가 1991년으로, 건물이 노후화되었을 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동의 주거지 내에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 무난한 편이며, 주거지로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 다만, 건물 노후도와 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되어 안전성이 높습니다.

* 대전 서구 갈마동은 주거지로서 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 거래 가격이 3,500만원에서 8,000만원까지 다양하게 나타났습니다. 특히, 39.3㎡(약 11.89평) 규모의 4층 주택이 8,000만원에 거래된 사례(평당 약 672만원)는 본건의 잠재적 가치를 시사합니다. 본건의 감정가는 9,700만원(약 536만원/평)으로, 최근 실거래가 중 일부와 비교 시 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 감정가인 9,700만원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 추이를 반영하여 10,500만원 내외까지도 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 97,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.