나이스옥션 법원경매 대전 2026타경28 [1] 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 8층102동801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 용계동 "도안네거리" 남서측 인근에 소재하는 힐스테이트도안(총 3동 436호) 102동 8층 801호로, 인근은 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 북측 및 동측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통 이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상29층 중 8층 801호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2023.05.23) 외벽 : 대리석 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 창호 : PVC 이중샷시창호 등

이용상태

건축물대장 등 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 대부분 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 출입문개폐시설, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로, 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 광대로변, 서측으로 중로변, 남측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(도안택지갭사업지구 (1단계)), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역.

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 대부분 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사되니 경매진행시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경28 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 8층 102동 801호

* 건물명: 힐스테이트 도안

* 용도: 오피스텔 (실제 주거용으로 이용 중으로 탐문됨)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 493,000,000원

* 토지 면적: 15.83㎡ (약 4.78평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 용계동 "도안네거리" 남서측 인근에 위치한 힐스테이트 도안(총 3동 436호) 102동 8층 801호입니다. 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 토지는 가장형의 형태로 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 북측 및 동측 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 편의도 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

단지는 북측 및 동측으로 광대로, 서측으로 중로, 남측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 구봉신용협동조합의 근저당(을1, 360,000,000원)입니다. 접수일자 순으로 등기된 소유권이전(신탁등기말소), 근저당, 가압류, 임의경매, 가압류, 가압류 등의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 455,640,686원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/사업일자: 2025-09-01

* 확정일자: 2025-09-01

* 배당신고일자: 2026-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 유성구 용계동 일대는 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 복합 용도의 건축물들이 밀집해 있습니다. 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등이 활발하게 운영되고 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 진행 중인 지역입니다.

5. 생활정보

힐스테이트 도안은 2023년 5월 23일에 사용 승인된 신축 건물로, 외벽은 대리석 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC 이중샷시로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 업무 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 대부분 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 법적 문제 발생 가능성을 내포하므로 경매 진행 시 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 임대차 정보 불확실성: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 충분히 파악하지 못했으며, 임대차 관계 또한 명확히 확인되지 않았습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구의 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 거래된 유사 면적의 물건들이 34,600만원에서 36,500만원 사이로 거래된 점을 감안할 때, 감정가(49,300만원) 대비 시장 가격이 낮게 형성된 것으로 보입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2023년 준공된 건물로, 내부 상태 및 시설이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 대전 도안신도시의 중심 상업지역에 위치하며, 각종 편의시설 및 교통망 접근성이 양호합니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이나, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 시세 이하 낙찰 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(34,600만원 ~ 36,500만원) 및 물건의 특성을 고려할 때, 잠재적 리스크 해소 및 명확한 권리 분석을 전제로 보수적인 접근이 필요합니다. 이에, 본건의 예상 입찰가는 370,000,000원에서 420,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준으로, 시장 가격을 반영하고 향후 발생 가능한 비용을 고려한 금액입니다. 다만, 경매 참여자들의 경쟁 상황 및 법적 리스크 해소 여부에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.