나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600080 [1] 대전광역시 서구 갈마동 1027 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "갈마2동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 점포 등 근린생활시설 및 다가구주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 포장도로(소로)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구), 사업지역기타(단독주택용지), 소로1,2류 (접함), 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상4층 건물로서 (사용승인일 : 2002.03.13.) 외벽: 자연석돌붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 건물내부상황은 공부 및 도면 등을 참고하여 표준 적인 이용상황으로 평가하였으며, 누다락은 옥탑계단실에 있는 출입문을 통해 501호로 이용 중인 것으로 탐문되었으니, 경매참여시 관련내용을 재확인하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.누다락은 옥탑계단실 출입문을 통해 501호로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600080 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 갈마동 1027

* 도로명 주소: 대전광역시 서구 대덕대로161번길 31

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 (사용승인일: 20020313)

* 용도: 다가구주택(제2종근린생활시설 포함)

* 감정가: 1,183,111,740원

* 토지 면적: 202.40㎡ (61.23평)

* 건물 면적: 454.29㎡ (137.45평)

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 1.일괄매각, 2.누다락은 옥탑계단실 출입문을 통해 501호로 이용중임

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "갈마2동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 점포 등 근린생활시설 및 다가구주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통여건은 무난시됨.

* 형태 및 이용상태: 대체로 세장형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 북서측으로 포장도로(소로)에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구), 사업지역기타(단독주택용지), 소로1,2류 (접함), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (한빛은행, 144,000,000원, 2002-03-20)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 총 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임 (보증금: 30,000,000원, 차임: 월 1,000,000원, 전입/확정일: 2025-08-26/2025-08-26, 배당신고일: 2026-01-21, 대항력: 없음)

* 임 (보증금: 20,000,000원, 차임: 월 800,000원, 전입/확정일: 2025-12-08/2026-01-26, 배당신고일: 2026-01-26, 대항력: 없음)

* 홍 (보증금: 0원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2020-09-03/미상, 배당신고일: 미상, 대항력: 없음)

* 백 (보증금: 0원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2020-12-15/미상, 배당신고일: 미상, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 40,000,000원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2021-02-25/2021-02-02, 배당신고일: 2026-01-08, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 3,000,000원, 차임: 월 300,000원, 전입/확정일: 2025-09-23/2025-09-23, 배당신고일: 2026-02-06, 대항력: 없음)

* 채 (보증금: 50,000,000원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2022-05-25/2022-03-23, 배당신고일: 2026-04-30, 대항력: 없음)

* 홍 (보증금: 0원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2020-06-02/미상, 배당신고일: 미상, 대항력: 없음)

* 정 (보증금: 0원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2025-11-24/미상, 배당신고일: 미상, 대항력: 없음)

* 임 (보증금: 40,000,000원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2023-02-14/2023-02-14, 배당신고일: 2026-02-06, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 40,000,000원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2021-11-15/2021-11-15, 배당신고일: 2025-12-23, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 150,000,000원, 차임: 없음, 전입/확정일: 2024-06-17/2024-06-17, 배당신고일: 2026-04-14, 대항력: 없음)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "갈마2동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 점포 등 근린생활시설 및 다가구주택 등이 주를 이루는 주거지역임.

* 상업 시설: 인근에 다양한 점포와 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호함.

* 교통 접근성: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 상권 활성화 정도: 주거지역 내 상권이 무난하게 형성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 갈마2동행정복지센터, 각종 상점 및 편의시설 인접.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상되며, 통학 환경이 양호할 것으로 보임. (세부 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 차량 이용 시 도심 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리함.

* 주거 환경: 다가구주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조용하면서도 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 환경.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 여러 건 진행 중일 수 있으므로, 현재 진행 상황 및 처리 기일을 면밀히 확인해야 함.

* 누다락 이용: 501호에서 옥탑 계단실 출입문을 통해 누다락을 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 공부상 면적과 실제 이용 면적 간의 차이가 있을 수 있으며, 향후 건축물 관련 법규 검토 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요함.

* 임대관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명확한 확인 절차가 필요함.

* 건물 실제 이용 현황: 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이나, 각 호별 정확한 이용 현황 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 재확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치한 다가구주택으로, 감정평가액은 11억 8천만원대이다.

* 토지 면적 202.40㎡ (약 61.23평), 건물 면적 454.29㎡ (약 137.45평)의 규모를 갖추고 있다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단된다.

* 주변 주거 및 상업 환경이 잘 갖춰져 있으며, 교통 여건 또한 무난하여 실거주 및 임대 수익용으로 투자가치가 있을 것으로 보인다.

* 다만, 중복 사건, 누다락 이용 등 몇 가지 주의사항을 철저히 확인 후 입찰에 참여해야 한다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 인수되는 권리가 없어 법적으로 안전하게 소유권을 취득할 수 있다.

* 다가구주택 활용: 10가구의 다가구주택으로 구성되어 있어 다수의 임차인을 통한 안정적인 월세 수익 창출이 가능하다.

* 입지적 장점: 행정복지센터 인근의 준주거지역에 위치하여 생활 편의성과 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 모두 갖추고 있다.

* 복합 용도: 다가구주택 외 근린생활시설로도 활용되고 있어, 다양한 수익 모델을 고려할 수 있다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,183,111,740원

* 총 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정: 본 물건의 예상 입찰가는 입찰 참여 시점의 시장 상황, 경쟁 정도, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 한다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본 물건의 상세한 시세 조사 및 임대 수익률 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 한다.

* 참고: 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 임대 현황 파악이 필수적이다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.