나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50059 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 126-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 "화장마을" 내에 위치하는 토지이며, 인근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대로, 제반 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호 6)은 사다리형, 기호 1)~5),7),8)은 부정형의 토지이며, 현황 주거용 및 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 6)은 기호 1)~5),7),8)의 현황도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

·기호1):도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> ·기호3):도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> ·기호4):도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> ·기호5):도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> ·기호6):도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> ·기호7):도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> ·기호8):도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물 등이 소재하고 있음.(후첨 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

·기호 2) 철근콘크리트조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등임.

이용상태

·기호 2)는 현황 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(일부 타인 소유임. 현황조사서 참조). 목록1번, 목록3번 내지 5번, 목록7번, 목록8번 지분매각임. 채권자 겸 지상권자 선순위 지상권말소동의서 2026. 6. 19.자로 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2026타경50059 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 126-1

물건종별: 단독주택

감정평가액: 334,339,980원

토지면적: 1591.00㎡ (약 481.28평)

건물면적: 148.62㎡ (약 44.96평)

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO (서원새마을금고)

특이사항: 공동담보, 일부 타인 소유 지분 매각, 선순위 지상권 말소 동의서 제출.

1.2. 건물 기본 정보 (건축물대장 요약)

건축물대장상 주소: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 126-16번지 (도로명주소: 충청북도 청주시 청원구 은곡길 107-32)

건물구조: 철근콘크리트구조, 기와지붕, 2층 건물

주요용도: 단독주택

건축물대장상 토지면적: 531㎡ (건축물대장상 해당 필지 면적, 본건 토지 전체 면적 1591㎡와 차이 존재)

총 면적: 148.62㎡

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 "화장마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 순수 농촌 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 현황 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역 (일부)

* 가축사육제한구역 (가축사육 전부 제한 구역)

* 비행안전제6구역 (전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 주변 시설: (검색 결과 기반) 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을에서 이용 가능합니다. 특별히 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않았으며, 전반적으로 조용한 주거 환경을 구성하고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 소유권 현황:

* 토지: 이라순 → 김보경 → 김대연 (2016년 5월 12일 매매로 소유권 이전)

* 건물: 김보경 (2012년 5월 22일 소유권 보존) → 김대연 (2016년 5월 12일 매매로 소유권 이전)

* 말소기준권리:

* 토지: 2009년 12월 30일 접수된 서원새마을금고 근저당권 (금 336,000,000원)

* 건물: 2012년 5월 22일 접수된 서원새마을금고 근저당권 (금 154,000,000원)

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 근저당, 지상권, 전세권, 압류, 가압류는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 채권자 겸 지상권자가 선순위 지상권 말소 동의서를 2026년 6월 19일 제출하여, 해당 지상권은 말소될 가능성이 높습니다.

* 총 채권액 (등기부 기준):

* 토지 등기부 채권 총액: 580,374,700원

* 건물 등기부 채권 총액: 364,374,700원

* 임차인 현황:

* 임차인: 전태순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 최기태

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 890,000원

* 대항력: 없음

* 인수할 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.)

1.5. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택 단지로, 상업 시설이 발달된 지역이 아닙니다. [cite: appraisal summary]

* 주변은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어, 주거 외 상업적 가치는 제한적입니다.

* 인근 간선도로 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 쾌적한 전원생활 또는 농촌 생활을 원하는 수요층에 적합합니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 내수초등학교, 내수중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 간선도로 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(목록1번, 목록3번 내지 5번, 목록7번, 목록8번)으로 매각됩니다. 이는 토지 이용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필수적이며, 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 (일부 타인 소유): 매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이 중 일부는 타인 소유입니다. 이에 대한 현황조사서 확인 및 향후 법적 분쟁, 철거 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 주소 불일치 및 복합 토지: 건축물대장상 주소(126-16번지)와 등기부상 소재지(126-1번지) 간 차이가 있으며, 토지 또한 여러 필지로 구성되어 있어 정확한 경계 확인 및 권리 관계 파악이 중요합니다.

* 비행안전구역 지정: 건축 행위 및 토지 이용 시 비행안전구역 관련 규제를 준수해야 합니다.

* 가축사육제한구역 지정: 축산업 관련 규제를 받습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택을 일괄 매각하는 건으로, 전원생활을 위한 주택이나 주말주택 등으로 활용 가치가 있을 수 있습니다. 하지만 토지의 일부 지분 매각과 제시외 건물 중 타인 소유 부분이 존재하는 점은 명확한 권리관계 확인 및 추가적인 협의가 필요한 중대한 리스크 요인입니다. 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 선순위 지상권 말소 동의서 제출 건은 경매 종결 전 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 넓은 대지면적을 활용한 다양한 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합합니다.

* 토지 지분 소유자 및 제시외 건물 소유자와의 원만한 협의를 통해 재산권 행사에 유리한 방향을 모색할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정평가액: 334,339,980원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 매매/임대 정보는 대부분 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 규모, 형태, 용도 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다. (예: 70㎡ 내외의 다세대 주택 거래가 1.1억~1.3억 수준)

* 단독주택의 경우 개별적인 토지 가치, 건축물의 상태, 주변 개발 계획 등에 따라 가격이 크게 달라지므로, 제공된 다세대 주택 시세로는 본건의 정확한 가치 산정에 한계가 있습니다.

* 본건은 넓은 토지(약 481평)와 상당한 규모의 건물(약 45평)을 포함하고 있으며, 감정가는 3.3억원 수준입니다. 이는 단순 비교 대상이 아닌, 개별 물건의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 토지 지분 매각 및 제시외 건물(타인 소유 포함) 등의 리스크 요소를 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* (참고 검색 결과) 유사 지역(은곡리)의 단독주택 거래 사례 중 2022년 5.3억~6억 수준의 고가 거래도 있으나, 이는 토지 면적 및 건축 연도가 다른 점을 감안해야 합니다. (매매가 5억3천만원, 대지105평/개별등기, 3층 단독주택, 매매 6억원, 대지 약 453평). 이러한 고가 거래는 본건과는 직접 비교가 어렵습니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 334,339,980원

* 종합적인 리스크 요인 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 약 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 보수적 접근이며, 정확한 시세 조사 및 현장 방문 후 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.