나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50076 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 613 청주개신주공1단지아파트 108동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "가경중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사지붕 18층 건물 내 제4층 제406호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측 및 서측, 남측으로 중로와 접하고 서측 및 남측의 중로와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(A-1), 건폐율30%이하, 용적률220%이하, 높이 25층이하), 지구단위계획구역(개신지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가경중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(개신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북외국어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으나, 주택도시보증공사에서 2026. 7. 9.자로 대항력 포기 확약서 제출되어, 매각으로 주택임차권등기는 말소됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50076 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 613 청주개신주공1단지아파트 108동 4층 406호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 18층 건물 내 4층 406호

건축년도: 2001년 12월 12일 사용승인

토지 면적: 32.52㎡ (약 9.8평)

건물 면적 (전용 면적): 49.93㎡ (약 15.1평)

감정가: 142,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 단지 정보: 청주개신주공1단지아파트, 총 1398세대, 12개동, 최고 25층. (전체 대지 면적: 51,060.3㎡, 연면적: 130,679.538㎡)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 가경중학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 접근성: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

* 단지 접근성: 단지는 동측, 서측, 남측으로 중로와 접하고 있어 진출입이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 개발되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기입니다.

* 임차인 현황:

* BATBAYAR BAT OYUN (바뜨 어융): 보증금 2,000,000원, 전입일자 2025년 7월 1일, 대항력 있음.

* 김병희: 보증금 150,000,000원, 전입일자 2023년 1월 18일, 확정일자 2022년 12월 26일, 대항력 있음.

* 주의사항 및 권리분석 결과:

* 상기 임차인 중 김병희 씨는 대항력 있는 임차인으로 보이나, 본 건의 특이사항으로 주택도시보증공사(HUG)에서 2026년 7월 9일 자로 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 매각으로 인해 주택임차권 등기는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 속한 개신주공1단지 아파트 단지는 주거 지역으로, 주변에 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 단지 규모: 총 1398세대의 대단지로, 단지 내 및 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 최근 실거래가 비교:

* 본건과 동일 면적(49.93㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 10일 115,000,000원에 거래된 기록이 있습니다 (14층).

* 다만, 동일 단지 내 더 넓은 면적(59.9㎡)의 경우 7월 초 170,000,000원 ~ 183,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 최근 전월세 거래(보증금)는 128,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로, 이는 49.93㎡ 기준 최근 매매가(115,000,000원)보다 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 버스정류장이 인접해 있고, 주요 간선도로 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육 시설: 가경중학교, 개신초등학교, 충북외국어고등학교, 현대유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 소멸 관련: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 관련 서류 및 절차를 최종 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나 주거 환경에 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주 지역의 안정적인 주거 단지 내에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재했으나 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인이 해소되었음을 의미합니다. 최근 실거래가 중 동일 면적 건이 감정가보다 낮은 115,000,000원에 거래된 점은 주목할 필요가 있으나, 다른 유사 면적의 전세 보증금 수준을 고려할 때 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 현 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차권: HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 임차보증금 미인수.

* 안정적인 주거지: 잘 정비된 아파트 단지 내 위치.

* 우수한 교육 및 교통 환경: 주변 학군 우수, 대중교통 및 차량 접근성 양호.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 발전 가능성 및 주거 수요 고려 시.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

최근 실거래가 (49.93㎡): 115,000,000원 (2026.07.10)

최근 전세 보증금 (49.93㎡): 128,000,000원 ~ 135,000,000원 (2026.05.)

위 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가와 최근 실거래가, 전세가격을 비교 분석하여 산정해야 합니다. 49.93㎡ 면적의 최근 매매가가 115,000,000원으로 감정가(142,000,000원)보다 낮으나, 동일 면적의 최근 전세 보증금이 128,000,000원 ~ 135,000,000원 수준임을 고려할 때, 본건의 실제 가치는 감정가에 근접하거나 그 이상으로 판단됩니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 리스크 해소와 안정적인 주거 환경을 고려하여, 135,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 시장 상황에 따라 추가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.