나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30035 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제13층 제1302호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건은 현장조사시 내부 출입치 못하였으며, 각종공부, 도면 및 외부관찰 등을 종합하여 조사하되, 내부는 일반적인 구조 및 시설로 판단하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

정민우:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 2.
주택도시보증공사 : 경매신청채권자로서 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30035 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 166,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

건물면적(전용면적): 59.83㎡ (약 18.1평)

토지 지분: 49.2715㎡

건물 지분: 59.8332㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 교통

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 단지 내 도로가 동측 왕복 4차선 포장도로에 잘 연결되어 있습니다.

인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 2. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

단지 규모: 총 741세대, 최고 20층/최저 3층 (본건 104동 15층)

주차 시설: 총 160대 (지상 4대, 지하 53대) (참고: 다른 자료에서는 지하 주차 대수가 다르게 표기될 수 있습니다.에서는 지하 705대, 지상 160대로 표기되어 있습니다. 본 보고서에서는 제공된 정보에 기반하여 작성합니다.)

전기차 충전기: 지상 2대, 지하 14대

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

본 물건에는 정민우 임차인이 등재되어 있습니다.

임차인 1 (정민우):

보증금: 91,990,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-12

확정일자: 2020-06-12

배당신고일자: 2023-11-02

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기권자 (등기일 2023-11-02)

임차인 2 (정민우, 1차 보증금 증액분):

보증금: 122,700,000원 (최초 91,990,000원 + 증액 30,710,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020-06-12

확정일자: 2021-10-27

배당신고일자: 2023-11-02

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 포함 총 보증금

주택도시보증공사는 경매 신청 채권자로서 임차인의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

인수되는 임차 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.2. 2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2018년 1월 17일 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다. [집합건물 등기부 요약]

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사 (갑5)이며, 2026년 1월 16일 강제경매 개시결정이 등기되었습니다. [집합건물 등기부 요약]

본 경매 절차를 통해 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

토지/건물 소유권 이전 등기, 신탁 등기 등과 관련된 갑구의 권리들도 매각으로 인하여 소멸될 것으로 판단됩니다.

매각으로 인해 인수되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 중소규모의 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변의 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호하여 기본적인 주거 생활 영위에는 무리가 없습니다.

지역 내 고정 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육환경

단지 남측 인근에 중앙탑중학교가 있으며, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 등도 인근에 위치합니다.

각 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

1.4. 2. 편의시설 및 주거환경

단지 내 커뮤니티 시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

2018년에 사용승인된 비교적 신축급 아파트입니다.

1.4. 3. 교통

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 시내버스 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 내부 출입이 이루어지지 않아 정확한 건축물의 내부 상태, 마감재, 설비 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 응찰 시 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

명도 관련: 임차인(정민우)이 주택임차권 등기를 하고 보증금반환 채권을 주택도시보증공사가 양수하여 경매가 진행된 상황입니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 추가 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 1억 6,600만원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 2026년 6월~7월 거래 사례가 1억 4,000만원에서 1억 5,000만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점은 향후 시세차익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 교육 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면의 신우희가로 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 아파트라는 점도 긍정적입니다.

다만, 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크와 임차인 관련 채권 양수 경매로 인한 명도 과정에서의 변수, 그리고 최근 시세 대비 다소 높은 감정가는 신중한 접근을 요구합니다.

권리상 낙찰자가 인수할 금액이나 권리는 없으므로, 법적인 측면에서의 위험은 적다고 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트 (2018년 준공)

안정적인 주거 지역 내 위치 (학교, 공원 등 인접)

법적 권리상 인수되는 금액이나 권리 없음

단지 내 부대시설 및 주차 시설 확보

1.8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

최근 실거래가 평균 (2026년 6월~7월): 약 146,000,000원

본건은 내부 상태 미확인, 명도 과정에서의 잠재적 어려움, 그리고 감정가 대비 낮은 최근 시세 등을 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

최근 실거래가 범위(1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원)와 감정가(1억 6,600만원)를 종합적으로 판단하여, 안전 마진을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

제안 예상 입찰가: 138,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.