나이스옥션 법원경매 속초 2026타경3 [1] 강원특별자치도 속초시 교동 781-1 동부아파트 102동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 교동에 소재하는 "속초중학교" 북측에 인접하여 위치하는 "동부아파트 102동 8층 803호"로서, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 공동주 택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층 803호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등 창 호 : 샤시 이중창구조입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추 었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 "아파트부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입 가능하며, 주차장시설 등을 갖추었습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(접합), 중로1류(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위5번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 속초지원 2026타경3 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 속초시 교동 781-1 동부아파트 102동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 44.73㎡ (약 13.54평)

* 토지지분: 44.726㎡ (약 13.54평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강

* 사용승인일: 1997년 9월 23일

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 (15층 중 8층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 속초시 교동에 위치하며, "속초중학교" 북측에 인접해 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 공동주택단지를 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 본건 주변으로는 주거 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 속초시의 압류 (2024년 11월 5일)

* 선순위 권리: 본건에는 을구 순위 5번으로 주택임차권(강홍련)이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강홍련

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 3일

* 확정일자: 2022년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 을구 순위 5번 임차권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 주식회사 한방그룹 소유권 이전, 속초시 압류, 국민건강보험공단 압류, 강홍련의 강제경매 개시결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택단지 내에 위치하여 배후 수요가 확보된 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거지의 편의를 지원하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "속초중학교"가 북측에 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 동부아파트는 총 668세대로 구성되어 있으며, 1997년에 사용승인되었습니다. 주차는 총 312대 (지상 4대, 지하 20대, 옥외 312대) 수용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 보증금 인수 위험: 을구 순위 5번 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 약 170,000,000원의 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

* 건축 연식: 1997년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 속초시 교동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 환경 및 교육 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 상당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 속초시라는 지역적 이점과 아파트라는 선호도 높은 주거 형태를 가지고 있습니다.

* 임차인의 보증금 인수 위험을 감안하여 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있으나, 인수되는 권리 및 추가 비용 발생 가능성을 철저히 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 185,000,000원이며, 최근 동일 면적(84.96㎡)의 실거래가는 2026년 5월 198,000,000원, 2026년 7월 156,000,000원 등이 있습니다.

* 그러나 본건은 매수인에게 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(170,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 매수 비용이 감정가 및 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 위험이 있습니다.

* 이러한 잠재적 인수 금액을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다. 현재 파악된 정보와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 따라서, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 임차인과의 협의 결과, 배당표 확정 내용, 그리고 추가적인 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.