나이스옥션 법원경매 안양 2026타경100037 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 861-29 아트리움 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안초등학교' 북동측 인근에 위치 하며 주위는 다세대, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 1호선"안양역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 5층 502호로서, 외벽 : 석재 및 파벽돌 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 (탐문사항) 창호 : 하이새시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장(평면도)상의 용도가 다세대주택(도시형생활주택)이며, 상부층 일부에 다락이 소재함. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(만안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양명고등학교 , 세부 사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양명여자고등학교 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(만안초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류 <도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 민간임대주택으로 등록되어 있음. - 상부층 일부에 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었음.

물건 비고

1. 상부층 일부에 다락이 소재함
2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2026타경100037 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 861-29 아트리움 5층502호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

토지지분: 18.608㎡ (약 5.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

건물지분: 32.23㎡ (약 9.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

1. 상부층 일부에 다락이 소재함

2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재한 '아트리움' 건물 5층 502호입니다.

주위 환경으로는 '만안초등학교'가 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등 다양한 시설이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황:

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 '안양역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류 및 소로2류에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 만안초등학교 및 양명고등학교, 양명여자고등학교 주변 상대/절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 채권 총액은 238,000,000원 (가압류 10,000,000원 + 강제경매 228,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 있으며, 박상필이라는 실질적 사용자가 확인됩니다.

보증금은 228,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2021년 10월 1일이며, 확정일자는 2021년 9월 9일입니다.

배당신고일자는 2023년 10월 10일입니다.

중요한 점은 해당 임차인(HUG)은 대항력이 없으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했다는 것입니다. 이는 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

* 등기부 현황:

말소기준권리인 HUG의 가압류(2024. 5. 29. 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건의 등기부 요약상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 도시형생활주택입니다.

최근(2026년 7월) 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 알프스타운 (2017년식, 60.84㎡): 320,000,000원 (약 526만원/㎡)

* 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡): 285,000,000원 (약 472만원/㎡)

본건(2018년식, 32.23㎡)의 감정가는 217,000,000원으로, 평당 가격으로 환산 시 약 673만원/㎡ 입니다.

비교 대상 물건은 본건보다 면적이 약 2배 가량 크지만, 총 거래액은 2.85억~3.2억 원 수준으로, 본건의 감정가는 면적 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 그러나 소형 주거 형태(원룸형)의 특성을 감안할 때, 개별 가치의 차이로 해석될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조:

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 502호입니다.

외벽은 석재 및 파벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태:

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다.

상부층 일부에 다락 공간이 소재하는 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 설비내역:

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경:

만안초등학교 인근 주거지역으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 주변에 특별히 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임차권 관련: HUG가 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서를 제출했으나, HUG가 채권자로 경매 절차에 관여하고 있는 점을 감안할 때, 낙찰 후 HUG와 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 다락 공간: 상부층 일부에 다락이 소재하는 것으로 탐문 조사되었으나, 공부상 면적 외의 공간이므로 불법 증축 여부를 확인해야 하며, 원상복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 유지보수: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 5층 건물로서 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 접근성이 우수합니다.

특히, HUG 임차인 관련 위험 요소가 확약서 제출로 상당 부분 해소되어 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다.

감정가는 2억 1,700만 원이며, 주변 시세와 비교 시 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 원룸형 소형 주택의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

다락 공간의 존재는 추가 활용 가능성을 시사하지만, 불법 증축 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 임차권 관련 위험 해소: 낙찰자의 보증금 미인수 확약으로 사실상 명도 부담이 적습니다.

* 입지적 강점: 안양역 역세권, 만안초등학교 인접으로 주거 편의성 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 소형 주거 형태: 1인 가구 증가 트렌드에 부합하는 도시형생활주택입니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건(32.23㎡)의 평당 감정가는 약 673만원이며, 인근 유사 건물(60㎡ 이상 다세대)의 최근 거래가는 평당 약 472만원~526만원 수준입니다.

본건의 감정가는 평당 단가 측면에서 인근 시세 대비 다소 높게 형성되어 있으나, 소형 원룸형 주택의 경우 면적 대비 높은 가격을 형성하는 경우도 있습니다.

HUG 임차인 관련 위험이 해소된 점을 고려하면, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 다락 공간의 불법 증축 가능성, 주변 시세와의 간극 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 217,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.