나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50036 [1] 경기도 평택시 팽성읍 신대리 123-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

팽성읍 신대3리 마을내에 위치하며 부근은 주택 및 농경지등이 혼재하고 있음

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 대중교통 노선이 있어 대중교통편은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) :사다리형 평지의 토지로 주택부지로 이용중임.. 기호(3) 부정형 평지의 토지로 출입구(마당)의 주택 부속토지임.

인접 도로상태

약 8미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(2019-08-21), 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(신대본정지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 일련번호(3) :계획관리지역(2019-08-21), 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(신대본정지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

건물감정요항표 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 소유자 접촉이 불가하여 조사하지 못하였으며 기호(3)토지는 토지이용계힉확인서상 농지법상 적용 토지가 아님..

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) :조적조 스라브즙 평가건으로 외벽 : 적연와조적 및 화강석 붙임. 내벽 : 벽지마감 바닥 : 장판마감 창호 ; 하이샷시 기호(2-2 : 세멘부럭조 스라브즙 평가건으로 외벽 :몰탈위 페인팅

이용상태

기호(2-1) :주택 (방2 .주방 및 거실1 ,화장실 1) 기호(2-2) : 창고

설비내역

유류보일러에 의한 난방 및 위생설비 되어 있음

부합물 및 종물

기호 (ㄱ) : 철파이프조 강판지붕(농기걔창고) 약 67.2 m2 기호 (ㄴ) : 블럭조 슬래브지븡(창고) 약 13.2 m2 기호 (ㄷ) : 블럭조 강판지붕(창고) 약 8.4 m2 기호 (ㄹ) : 판넬구조 판넬지붕(보일러실) 약 2.25m2 기호 (ㅁ) : 블럭조 슬래브지붕(창고) 약 3.4 m2 기호 (ㅂ) : 블럭조 슬래브지붕(화장실) 약 1 m2

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건 기호(2-2)는 공부상 면적과 실측면적이 상이하나 감정목적을 고려하여 공부면적으로 평가하였으며 잔여면적은 제시외건물(기호 ㄴ)로 구분하여 평가하였음. 2.임대사항은 소유자 부재로 조사하지 못하였음. .

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 포함(감정평가서 참조).
2.농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 불법전용으로 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 26.1.9.자 팽성읍장 사실조회회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

평택지원 2026타경50036 (1) 부동산 임의 경매 사건입니다.

채권자는 반OOO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산 현황

1.2. 1.소재지 및 토지

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 신대리 123-1

용도: 단독주택

토지면적: 555.00㎡ (약 167.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 555㎡

감정가: 419,497,680원 (4억 1949만 7680원)

1.2. 2.건물

건물면적: 69.54㎡ (약 21.0평)

건물 제시외면적: 95.40㎡ (약 28.8평)

건물 지분: 69.54㎡

건축물 현황:

- 주구조: 벽돌구조 (조적조, 세멘브럭)

- 용도: 단독주택, 창고

- 사용승인일: 1981년 6월 5일

- 층수: 지상 1층

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) 및 (3) 토지:

- 용도지역: 계획관리지역 (2019-08-21)

- 주거개발진흥지구 (주거지)

- 지구단위계획구역 (신대본정지구)

- 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접함

- 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내)

- 비행안전제6구역 (전술) (해발 45m 이하)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 팽성읍 신대3리 마을 내에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 대중교통 노선이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

약 8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

2.3. 지역 지구 지정

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부 요약

말소기준권리: 2013.07.04. 반월농업협동조합 근저당 (650,000,000원)

이후 등기된 모든 권리(가압류 3건, 임의경매 1건)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 1,515,298,630원

3.1. 2.건물 등기부 요약

말소기준권리: 2013.07.04. 반월농업협동조합 근저당 (650,000,000원)

이후 등기된 모든 권리(가압류 3건, 임의경매 1건)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 1,515,298,630원

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 사항은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 임대차 관계는 소유자 접촉 불가로 조사하지 못했습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 전형적인 농촌 마을 내 주택지로, 주변이 농경지와 혼재되어 있어 상업 활동보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 마을 단위의 기본적인 생활 기반 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설과의 거리는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 문제

* 농지취득자격증명: 매각물건에 토지가 포함되어 있어, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

* 불법전용 및 원상회복명령 가능성: 2026년 1월 9일자 팽성읍장 사실조회 회신에 따르면, 토지 불법 전용으로 인해 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 및 행정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 기타

* 제시외 건물: 다수의 제시외 건물(창고, 보일러실, 화장실 등)이 매각에 포함되어 있습니다. 각 건물의 상태 및 철거/이전 가능성 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대사항 미확인: 소유자와 접촉이 어려워 임대차 관계를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 확인이 필요합니다.

* 외부 지도 검색 제한: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설(유해 시설 등) 존재 여부는 직접적인 검색이 불가능하여 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 잠재적 위험으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 팽성읍에 위치한 단독주택과 넓은 토지로 구성된 부동산입니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 지역 개발 가능성이 있는 지구단위계획구역 내에 포함되어 있습니다.

그러나, 토지의 불법 전용으로 인한 원상회복명령 가능성이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있으며, 농지취득자격증명 제출이라는 절차적 요건도 충족해야 합니다. 또한, 다수의 제시외 건물과 임대차 관계 미확인 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 555㎡의 토지 면적은 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 지구단위계획구역: 신대본정지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 단지 또는 유사 건물의 최신 시세 정보를 파악하기 위한 외부 자료(주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 등)가 제공되지 않아, 주변 시세에 기반한 정확한 시장 분석 및 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다.

따라서, 감정가(419,497,680원)와 상존하는 잠재적 리스크(특히 토지 불법 전용으로 인한 원상회복명령 가능성)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 293,648,381원 ~ 335,598,142원 (2억 9364만 8381원 ~ 3억 3559만 8142원)

본 가격은 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.