나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50132 [1] 경기도 안산시 상록구 성포동 747 안산파크푸르지오 101동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 성포동 '성포동 행정복지센터' 남서측에 위치하며, 주위로 아파트, 영화관, 버스터미널, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물내 제23층 제2301호로서, (사용승인일 : 2018.09.21) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 하단부 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트 (방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 현관) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스시설, 승강기, 화재탐지시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 광평수 토지로 아파트 지대로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 4면은 도로와 접하며, 북측 및 동측 도로는 아파트 입구와 접하여 지하 주차장으로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원(성포주공3-3 소공원)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 안산시 상록구 성포동 747에 소재한 안산파크푸르지오 아파트 101동 23층 2301호입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 안산지원 2026타경50132 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

감정가: 630,000,000원

1.3. 건물 정보

용도: 아파트

토지면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

토지 지분: 32.1793㎡ (약 9.74평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9867㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2018년 09월 21일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제23층 제2301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 성포동 '성포동 행정복지센터' 남서측에 위치하며, 주위로 아파트, 영화관, 버스터미널, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 공원(성포주공3-3 소공원)(저촉)

* 대로3류(폭 25m~30m)(접함)

* 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함)

* 가축사육제한구역

* 대기관리권역

* 도시교통정비지역

* 생활소음진동관리지역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현재 소유자는 김경민이며, 2023년 10월 25일 매매로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 10월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(금495,000,000원)입니다.

이후 접수된 동안산세무서장의 압류, 최정남의 가압류 2건, 최정남의 강제경매, 경기신용보증재단의 가압류, 농협은행의 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 852,380,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 보증금 및 차임 지급 의무를 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변으로는 아파트 단지, 영화관, 버스터미널, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 확인

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 기본 위생 및 급배수 시설

* 도시가스 시설

* 승강기

* 화재탐지 시설

* 1층 공동현관문 자동개폐시설

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 안산파크푸르지오 아파트

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 1129세대

* 최고층: 35층

* 사용승인일: 2018년 09월 21일

* 주차대수: 총 1628대 (지하 자동주차 1606대, 지상 자동주차 22대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 입찰 전 관련 사건 진행 상황 및 낙찰 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 내 신축 아파트로, 입지 및 주변 환경이 양호하며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 아파트이며, 23층의 로열층에 위치해 있다는 장점이 있습니다. 다만, 총 채무액이 감정가를 초과하고 중복사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 명도 및 중복사건의 진행 여부를 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트, 영화관, 버스터미널 등 편의시설이 밀집한 도심권에 위치합니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신축 아파트에 해당합니다.

* 로열층: 23층으로 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

* 개발 호재 가능성: 성포동 지역은 안산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 거래 사례가 부족하지만, 인근 단지들의 73~84㎡ 면적대가 59,000만원에서 79,500만원 사이에 거래된 점을 고려할 때, 본건(59.99㎡, 약 18.15평)은 감정가 63,000만원 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 거래된 84㎡ 면적대의 평당 평균가격을 역산하면 대략 2300만원~3100만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 약 18.15평을 적용 시 41,745만원에서 56,265만원 범위가 산출됩니다.

상층부 로열층이라는 점과 감정가격을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 580,000,000원 내외로 제안합니다.

이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.