나이스옥션 법원경매 안양 2026타경100036 [1] 경기도 군포시 대야미동 636-3 센트럴아이파크 106동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동 소재 ‘대야동 행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 대야미역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건내 제5층 제501호로 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-09-06)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15) (전부제한구역), 역사문화환경보존지역(), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06) (비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁), 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역 (2022-09-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2026타경100036 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 오OOOOOO (오케이저축은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 대야미동 636-3, 센트럴아이파크 106동 5층 501호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 5층 501호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 504,000,000원

토지면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

건물면적 (전용면적): 84.75㎡ (약 25.63평)

건물면적 (공급면적 추정): 84.75㎡ 타입 (일반적으로 30~33평형대로 분류됨)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 대야미동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

대야동 행정복지센터 북측 인근에 자리하고 있어 기본적인 행정 편의시설 이용이 용이함.

주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

지하철 4호선 대야미역이 인근에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월함.

전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로 및 접근성

단지 서측, 북측, 동측으로 각각 노폭 약 6m, 8m, 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기: 2007-11-26 (김영식)

소유권 이전 (매매): 2020-02-24 (황세규)

이후 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 기재되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태로 확인됨.

전체 등기부 채권 총액: 490,500,000원

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당 (2020-02-24 접수, 280,500,000원)이 말소기준권리가 됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 가압류 등은 모두 소멸될 예정임.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있음.

또한, "임대관계 미상"으로 기재되어 있어, 임차인 존재 여부 및 권리 관계 확인에 신중을 기해야 함.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나, 현재 정보로는 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있어 특이사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있음.

인근 대야동 행정복지센터는 지역 주민 편의시설 접근성을 높여줌.

4.2. 상업 및 편의시설

단지 인근 및 대야미역 주변으로 크고 작은 상업시설, 편의점, 식당 등이 분포하여 생활 편의성이 양호함.

대규모 상업 시설은 인근 지하철 역세권이나 시내 지역을 이용해야 할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 군포시 대야초등학교, 능내초등학교, 군포대야도서관 등이 소재하여 자녀 교육 환경에 비교적 적합한 입지임.

중학교 및 고등학교 또한 도보 또는 대중교통으로 통학 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

5.2. 의료 시설

대야동 행정복지센터 인근 및 대야미역 주변에 의원, 약국 등 기본적인 의료시설이 운영 중임.

종합병원 이용 시에는 인근 시군 지역의 대형병원을 이용해야 할 수 있음.

5.3. 편의 시설

각종 금융기관, 관공서, 문화시설 등은 군포시청이나 인근 번화가를 이용해야 할 수 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설은 비교적 잘 갖춰진 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 건축 행위에 대한 일부 제한이 있을 수 있음.

가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 특정 대상) 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있음.

특히, 토지거래허가구역 지정은 외국인이나 특정 법인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 사항으로, 거래 시 유의해야 함.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 반경 내에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 확인되지 않음. 주변은 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있음.

6.3. 기타 특이사항

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요함.

인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 조사를 통해 점유자를 확인하는 것이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 대야미동에 위치한 아파트 물건으로, 대야미역 역세권에 속하여 교통 여건이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정적인 편임.

단지 규모는 적절하며, 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있음.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 확인 및 현장 조사는 필수적으로 진행해야 함.

다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 개발 시 영향을 받을 수 있다는 점은 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 대야미역 인근으로 우수한 교통망 확보.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 배후 수요 풍부.

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 대부분으로 낙찰 후 부담 적음.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 도심 접근성 및 생활 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 가이드라인:

주변 유사 아파트 실거래가 및 호가 분석: 2026년 1월 14일 임의경매 개시 결정 시점의 감정가 504,000,000원을 기준으로, 현재 시점의 시장 상황을 반영한 보수적인 낙찰가율(예: 80~90%)을 적용하여 산정.

본 물건은 임대 관계가 미상이며, 실제 점유 상황에 따라 명도 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

또한, 채권 총액 및 말소기준권리 등을 고려하여 최소한의 가격은 산정해야 함.

(참고: 2026년 1월 14일 임의경매 개시 결정 채권액 211,375,039원, 말소기준권리인 우리은행 근저당 280,500,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.