나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50007 [1] 경기도 평택시 신장동 603-14 제이캐슬 에이동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에스유 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ‘신장1동 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치하는 제이캐슬 제에이동 제1층 제102호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트(벽식구조)구조 평스라브지붕 4층 건물내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2013.08.20.) 외벽 : 화강석, 벽돌붙임 및 일부 드라이비트 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 화장실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 출입구 보안개폐장치, 승강기설비 및 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1~3) 토지는 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 3필지 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 건축물현황도(제102호)와 현황 표기(제101호)가 불일치하여 공부상 현황도를 토대로 감정평가 하였으니 경매업무 진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며, 폐문· 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바 귀 경매업무 진행시 참고바람.

물건 비고

신장동 소재 연립주택 '제이캐슬' 에이동 1층에 속하는 전유부분임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50007 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 603-14 제이캐슬 에이동 1층102호

용도: 연립주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 85.79㎡ (약 26평)

건물면적: 68.26㎡ (약 21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반월농업협동조합 (반OOO)

건물 정보:

* 건물명: 제이캐슬 에이동

* 구조: 철근콘크리트 (벽식구조), 평스라브 지붕

* 사용승인일: 2013년 08월 20일

* 해당 층: 4층 건물 내 1층 (102호)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 신장동 ‘신장1동 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 단지 환경을 형성하고 있습니다. 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 도로: 건물 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지현

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 09월 08일

* 배당신고일자: 2026년 01월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 07월 29일자 반월농업협동조합의 근저당권 (채권액 117,600,000원)입니다.

* 근저당권 및 임의경매 등기 모두 말소될 예정입니다.

* 채권 총액: 117,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (지상권 개요: 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보들을 바탕으로 분석한 결과, 유사한 유형의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 낙원빌라 (1991년식, 41.67㎡, 2026년 7월 거래): 60,000,000원 (약 1,439,884원/㎡)

* 행복힐타운106동 (2016년식, 50.18㎡, 2026년 7월 거래): 130,000,000원 (약 2,590,673원/㎡)

* 남정빌라6동 (1992년식, 59.95㎡, 2026년 7월 거래): 10,000,000원 (약 166,805원/㎡) - 해당 거래는 시세와 큰 차이가 있어 참고 시 유의해야 합니다.

* 본 물건과의 비교:

* 본 물건은 2013년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 전용면적 68.26㎡ (약 21평)으로 조사된 사례들 중 가장 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 감정가 148,000,000원 (약 2,168,180원/㎡)은 최신 건물인 행복힐타운106동의 거래 사례(2016년식, 50.18㎡, 130,000,000원)와 비교 시, 면적 차이를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 1층이라는 점은 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 내부 구조: 연립주택으로 방 3개, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 출입구 보안개폐장치, 승강기 설비, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 신장1동 행정복지센터가 위치하며, 주거지역 특성상 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 건축물현황도(102호)와 현황 표기(101호)가 불일치하는 부분이 확인되었습니다. 이는 감정평가 시 공부상 현황도를 토대로 진행되었으므로, 실제 현황과의 차이점을 면밀히 확인해야 합니다.

* 내부 확인 제약: 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 이는 향후 수리 필요성이나 하자 등에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 토지 이용 제한:

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)

* 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역에 해당하여, 군사 시설 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 관련 절차를 준수해야 합니다.

* 1층 위치: 1층이라는 점은 조망권이나 프라이버시 측면에서 단점이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 제이캐슬 연립주택으로, 2013년 준공된 비교적 신축 건물에 넓은 전용면적을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 공부상의 불일치, 내부 미확인, 그리고 군사 시설 관련 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 건물 (2013년 준공)

* 넓은 전용면적 (68.26㎡, 약 21평)

* 깔끔한 권리관계 (인수되는 보증금 없음)

* 주거 밀집 지역 내 위치

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 자료와 물건의 특징, 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 148,000,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다.

유사 거래 사례에서 더 높은 가격대도 형성된 점을 감안하면, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 위치 및 토지 이용 제한 등의 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 접근 시: 감정가의 80% 수준 (약 118,400,000원)부터 고려해 볼 수 있습니다.

* 적극적인 접근 시: 감정가 수준 (148,000,000원)까지 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세와 물건 상태는 현장 조사를 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.