나이스옥션 법원경매 평택 2026타경3 [1] 경기도 평택시 팽성읍 본정리 101-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지는 경기도 평택시 팽성읍 본정리에 소재하는 '본정교차로' 동측 인근에 위치하고, 부근에는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대입니다.

교통상황

- 대상토지까지 차량을 통한 접근 원활하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 남측 인근으로 지방도 제313호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 부정형 평지로 현황 주거용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 대상토지 서측으로 도로폭 약 8~10M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 지구단위계획구역(2019-08-21)(함정지구(2009.12.2)), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득 하는 경우에 한함)입니다.

제시목록 외의 물건

- 후첨 '지적 및 건물개황도' 와 '사진용지' 참고하시기 바라며, 대상토지상 소유자미상의 제시외건물㉠이 소재하여 개략적으로 구조, 면적 및 용도 등을 파악하고 감정평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. - 후첨 '사진용지' 참고하시기 바라며, 대상토지상 소재하는 차양(목조 폴리카보네이트지붕) 등 제시외물건은 해체가 용이하고, 경제적가치는 미미할 것으로 판단되며, 임차인이 설치 한 것으로 조사되어 감정평가 제외하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 '항공위치도' 및 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상토지의 부합물인 담장 일부는 인접한 타인소유 토지(본정리 101-55) 지상에 소재하므로 응찰시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 토골조 시멘트 기와지붕(현황 컬러강판지붕) 단층 건물(사용승인일 : 미상)로 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

- 현황 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었 습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 대상물건에는 임차인(임대차계약일 : 2019.09.08.)이 거주 중이었으며, 임대차 관련 상세사항은 재확인이 필요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.9㎡ )포함
대상 토지에 소재하는 차양 (목조 폴리카보네이트지붕)등 제시외물건은 감정평가 제외.
대상토지의 부합물인 담장 일부는 인접한 타인소유 토지(본정리 101-55) 지상에 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2026타경3 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 본정리 101-20

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 공주신용협동조합

1.2. 면적

토지면적: 229.00㎡ (약 69.27평)

건물면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

건물 제시외면적: 9.90㎡ (약 3.00평) - 판넬조 판넬지붕 단층 창고

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가격: 605,463,600원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 토지는 경기도 평택시 팽성읍 본정리에 소재하며, '본정교차로' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있습니다. 남측 인근으로 지방도 제313호선이 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

대상 토지는 서측으로 폭 약 8~10M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 함정지구 (2009.12.2)

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장정순 (대항력 있음)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-09-02

* 임차인: 최정순 (대항력 있음)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-09

* 확정일자: 2020-01-28

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 계약 관련 상세 사항은 추가 확인이 필요합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025-03-14 접수된 공주신용협동조합 근저당권 (438,000,000원)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 바는 없으나, 등기부등본상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

대상 물건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, '본정교차로' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 지방도 접근성이 양호합니다. 주변 지역의 상업 시설 이용 또한 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(공장, 유해시설 등) 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 물건 소재지가 군사 작전 지역(비행안전구역, 소음대책구역)에 포함되어 있어, 비행 소음이나 군사 활동으로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 비록 현재 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 계약의 구체적인 내용 및 이행 여부 등은 낙찰 후 세심한 확인 및 관리가 필요합니다.

5.2. 제시외 건물 및 부합물

* 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.9㎡)이 존재합니다.

* 대상 토지에 소재하는 차양(목조 폴리카보네이트지붕) 등 일부 제시외 물건은 감정평가에서 제외되었으며, 해체가 용이하고 경제적 가치가 미미한 것으로 판단됩니다.

* 대상 토지의 부합물인 담장 일부가 인접 타인 소유 토지(본정리 101-55) 지상에 소재하므로, 이로 인한 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

5.3. 토지 이용 제한

* 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 기타 주의사항

* 부동산 임의경매 건으로, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되나, 명시되지 않은 유치권 등은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

* 자체 면적이 약 58.8㎡ (약 17.79평)으로 협소한 편이며, 향후 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 본정리에 위치한 단독주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 상황입니다. 토지 이용 계획상 일반상업지역에 속하나, 비행안전구역 및 소음대책구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 대지 면적 대비 건물 면적이 협소하며, 제시외 건물 및 인접 토지에 걸쳐 있는 담장 등은 확인 및 정리가 필요한 부분입니다. 캠프 험프리스 미군기지 인근 지역이라는 점은 향후 임대 수요 측면에서 잠재적인 이점을 가질 수 있으나, 소음 및 개발 제한 등도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 캠프 험프리스 미군기지와의 인접성: 미군 렌탈 수요를 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 일반상업지역 내 위치: 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

* 상대적으로 낮은 인수 보증금: 임차인 관련 부담이 최소화됩니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

본건 소재지인 평택시 팽성읍 일대의 단독주택 시세는 매물별로 편차가 크나, 최근 공개된 자료들을 종합해보면 인근 지역(원정리, 동창리 등)의 신축 또는 리모델링된 단독주택은 3억 2천만원에서 6억 9천만원대에 거래되고 있습니다. 하지만 본건의 경우, 건물 면적(약 17.79평)이 비교적 작고, 토지 면적(약 69.27평) 대비 건물 비율, 그리고 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다. 제시외 건물(창고)이 포함되어 있으나, 감정평가에서 제외된 제시외 물건(차양 등)도 존재합니다. 또한, 담장 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

감정가(6억 546만원)는 이러한 요소들을 반영한 수치로 보입니다. 유사 면적 및 조건의 직접적인 비교 매물이 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

8.2. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 유사한 조건의 거래 사례가 부족하고, 현장의 정확한 상태(건물 노후도, 내부 상태, 제시외 건물 활용도 등) 및 주변 개발 계획, 미군 렌탈 수요의 구체적인 영향 등을 추가로 조사해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있으나, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

단, 본건의 경우 토지 면적 대비 건물 면적이 작고, 제반 행위 제한 사항을 고려할 때, 투자 목적에 따른 입찰가 결정이 필요합니다.

현재로서는 잠정적인 예상 범위를 5억 4천만원 ~ 5억 8천만원 수준으로 제시하며, 이는 추후 면밀한 현장 조사 및 시세 조사를 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.