나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30075 [1] 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "통진문화회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 공장, 창고, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 "김포대로" 로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 벽돌식타일붙임 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2018년 07월 09일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 공동LPG저장설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 2개동 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리 구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대차관계는 미상임. 나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 181,000,000원) 등기가 등재되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 부천지원 2026타경30075 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30075 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

토지면적: 98.69㎡ (약 29.86평)

토지지분: 98.6875㎡ (약 29.86평)

건물면적: 54.23㎡ (약 16.40평)

건물지분: 54.23㎡ (약 16.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

건축물대장상 사용승인일: 2018년 07월 09일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호

건축물 총괄표제부 기준

총괄표제부 대지면적: 1579㎡ (약 477.69평)

총괄표제부 건축면적: 315.58㎡

총괄표제부 연면적: 1014.32㎡

주요용도: 공동주택

주차대수: 총 12대

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4개 층

건축면적 (1동 기준): 157.79㎡

연면적 (1동 기준): 507.16㎡

호수 (1동 기준): 8개 호

전유부 (201호) 층: 2층

전유부 (201호) 면적: 54.23㎡ (약 16.40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "통진문화회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 공장, 창고, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근 "김포대로" 로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련 사항

토지 형상은 부정형이며, 다세대주택 2개동 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 하수처리구역(통진처리분구)에 속합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 10일 접수된 주식회사 케이뱅크의 가압류 결정입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채무액은 208,332,173원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 강병옥

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-14. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(정기영)

보증금: 181,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-09, 확정일자: 2021-10-26, 배당신고일자: 2023-11-21. 대항력 없음.

물건명세서상 을구 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 기재가 있습니다. 또한 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

이로 보아 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 추정됩니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 임차보증금 181,000,000원과 관련이 있는 것으로 보입니다. 현재까지의 권리분석으로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, HUG 관련 조건 변경 사항이 낙찰자에게 예상치 못한 부담을 주지는 않는지 전문가와 함께 최종적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

김포시 통진읍 도사리에 위치하며, 주거용 건물 외에 공장, 창고, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "통진문화회관" 인근에 자리하고 있습니다.

4.2. 상업시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통한 쇼핑, 식당 등 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

"김포대로" 로변 버스정류장이 가까워 시내 및 광역 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

"통진문화회관"이 인근에 위치하여 문화시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 등기로 인해 보증금 인수 여부에 대한 복잡성이 존재합니다. 현재 분석상 인수 부담은 없으나, 최종 확인 전까지는 잠재적 위험으로 간주해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

본 토지는 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등에 속해 있습니다. 특히 토지거래 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일 만료 예정이므로, 향후 관련 규제 변동 가능성을 주시해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 1억 7,600만원입니다. 2018년 준공된 건물로 전용면적은 약 16.4평입니다. 주변은 주거, 공업, 농업 시설이 혼재된 지역이며, 교통은 버스 이용이 편리합니다.

권리분석상 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 복잡성이 있으나, 현재까지의 정보로는 낙찰자에게 인수될 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 이에 대한 전문가의 최종적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정성 확보 가능성

권리관계의 복잡성(HUG 관련)이 명확히 해소될 경우, 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

8.2. 신축급 건물

2018년 준공 건물로, 비교적 최신 건축 연식은 장점입니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

김포시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 시기의 다세대주택(2019년식, 66.41㎡)이 2026년 6월 1억 3,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 670만원 수준입니다.

본건은 2018년식, 54.23㎡(약 16.4평)으로, 유사 거래 사례와 비교할 때 건물 자체의 시세는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원 내외로 추정됩니다.

감정가 1억 7,600만원은 위 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

HUG 관련 인수 보증금 등 모든 권리 문제가 명확히 해소되고 낙찰자에게 부담이 없다는 전제 하에, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이를 기준으로 약 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 권리관계의 복잡성, 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 1차 유찰 가능성도 있습니다. 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.