나이스옥션 법원경매 성남 2026타경7 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 567 위례래미안이편한세상 5601동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례 한빛 고등학교" 남서측 인근에 위치하며 인근으로는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거지로 서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본 아파트 까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(남위례역)이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층건 아파트 중 7층 701호로서, 외 벽 : 몰탈 페인트 및 일부석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관보안 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 정문.후문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(위례), 소로1류(폭 10m~12m) (보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(성남교육지원청 평생교육건강과-15319(2022. 12. 2.)호 )<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2023-11-07)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관 한 법률>,상대보호구역(위례6유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례새초롱 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-02)(성남교육지원청 평생교육건 강과-15319(2022. 12. 2.)호)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2023-11-07)(절대보 호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역 <대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,임업용산지<산지관리법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독,다가구,아파트 ,연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)( 대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경7 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 567 위례래미안이편한세상 5601동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 1,580,000,000원 (15억 8천만원)

토지면적: 53.08㎡ (약 16.06평)

건물면적: 75.98㎡ (약 22.99평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

* 주위환경:

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례 한빛 고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서는 양호한 편임.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 남위례역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시설:

단지 내외로 다양한 편의시설 및 공공시설이 잘 갖추어져 있음. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있으며, 주변에 위례한빛중학교, 위례한빛고등학교, 을지대학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수함. 또한, 인근 공원 및 창곡천 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활이 가능함.

* 혐오시설 정보:

주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 항공기 소음이나 비행 경로 등에 영향을 받을 가능성은 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2023년 7월 28일 신한은행 근저당 (396,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. (지상권 없음)

* 인수되는 권리:

임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임.

* 등기부 요약:

- 소유권 보존: 경기도시공사 (2016-07-11)

- 소유권 이전: 박선영 (2016-10-06)

- 근저당 (말소기준): 신한은행 (2023-07-28, 396,000,000원)

- 근저당 (말소): 신한은행 (2023-07-28, 552,000,000원)

- 근저당 (말소): 신한은행 (2024-01-08, 48,000,000원)

- 강제경매 (말소): 박성희 (2026-01-08, 350,000,000원)

- 총 등기부채권액: 996,000,000원

* 임차인 관련 주의사항:

임대관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 추후 인수 또는 명도에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 위례신도시는 신축 대단지 아파트로 구성되어 있으며, 양호한 생활 인프라가 구축되어 있음. 인근에 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 기본적인 상업 활동이 가능하며, 위례한빛고등학교 등 교육 시설과도 인접해 있음. 또한, 8호선 남위례역 개통으로 강남, 잠실 등 주요 도심으로의 접근성이 향상되어 주거 만족도가 높은 지역임.

5. 생활정보

* 건물 구조:

본건은 철근콘크리트 평지붕 11층 건물 중 7층 701호임. 외벽은 몰탈 페인트 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창으로 시공되어 있음.

* 설비 내역:

기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비 및 소방 설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있음.

* 아파트 정보:

- 아파트명: 위례 래미안이편한세상

- 준공일: 2016년 6월 30일

- 총 동수: 21개동

- 총 세대수: 1,540세대

- 최고층수 (해당 동): 11층

- 총 주차 대수 (단지): 2,020대 (세대당 약 1.31대)

- 지하 주차 전기차 충전기: 41대

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액:

등기부상 총 채권액이 약 9억 9천 6백만원으로, 채무 부담이 높은 상태임.

* 미상 임대관계:

임대관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있는 위험이 존재함.

* 토지 이용 계획 및 제한:

- 비행안전제6구역(전술): 군사 작전 지역으로 지정되어 있어 항공기 운항으로 인한 소음 등 영향이 있을 수 있음.

- 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상이나 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 거래 시 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 위례신도시 내 대단지 아파트로, 비교적 신축이며 입지 및 생활환경이 우수하여 주거 만족도가 높은 단지임. 교통, 학군, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 높은 채무 총액, 미상 임대관계, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토하고 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가(18.3억 ~ 20.18억) 대비 감정가(15.8억)가 현저히 낮아 시세차익 확보 가능성이 높음.

* 우수한 입지 조건: 위례신도시의 편리한 교통, 학군, 생활 편의시설을 누릴 수 있음.

* 신축 아파트: 2016년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,580,000,000원이나, 최근 유사 면적(75.98㎡)의 실거래가가 2026년 7월 기준 1,830,000,000원에서 2,018,000,000원에 형성되어 있는 것을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

다만, 미상 임대관계, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정과 같은 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 보증금을 제외한 인수되는 권리가 없음을 확인하였음에도 불구하고 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

적정 입찰가 범위: 1,650,000,000원 ~ 1,780,000,000원

이 범위는 감정가와 시장 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 철저히 하여 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.