나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30085 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "송내역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 송내역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 중 제7층 제709호로서, 외벽 : 석재붙임 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2003-11-08)

이용상태

본건은 공부상 복층구조형식의 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 12m 내외 도로와 접하며, 북측으로 폭 10m 내외의 보행자도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부천지원 2026타경30085 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 7층709호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일자: 2003년 11월 8일

총 층수: 13층 (본건 7층)

전용면적: 29.93㎡ (약 9.06평)

토지 공유 지분 면적: 4.4214㎡ (약 1.34평)

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각 (부동산강제경매)

1.3. 감정가

99,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동에 위치하며, 지하철 1호선 송내역 북동측 인근입니다. 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 토지는 정방형으로 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 송내역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건 동측으로 폭 12m 내외 도로와 접하며, 북측으로 폭 10m 내외의 보행자도로를 이용하고 있습니다. 토지이용계획상 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2026년 1월 12일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기입니다.

총 채권액: 120,000,000원 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김보연)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 14일

확정일자: 2022년 5월 24일

대항력: 없음

참고: 임차권등기(을구 7번)가 되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 경기도 부천시 원미구 상동은 지하철 1호선 송내역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 주변에 주거 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 오피스텔, 상가, 사무실 등이 복합적으로 입지하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 전망

송내역 역세권이라는 지리적 이점과 더불어 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라 덕분에 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 이 지역은 교통 편의성과 다양한 편의시설을 바탕으로 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송내역 주변으로 백화점, 대형마트(이마트, 홈플러스 등), 병원, 금융기관, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 상동초등학교, 상동중학교, 상원고등학교 등이 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

도보 가능한 거리에 상동호수공원, 솔안공원 등이 있어 쾌적한 주거 및 휴식 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다 (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있습니다. 다만, 본건의 경우 임차권이 말소될 예정이므로, HUG의 인수 조건은 주로 경매 절차 및 채권 회수 관련 사항일 것으로 판단됩니다.

6.3. 건물 노후화

2003년에 사용승인을 받은 건물로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 송내역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 확인이 필요하나, 허가 기간 내에 취득 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. HUG 관련 조건 변경 사항은 경매 절차상 발생할 수 있는 사항으로, 현재로서는 인수되는 보증금이 없는 점이 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지 조건

송내역 초역세권으로 교통이 편리하고, 주변 상업 및 업무 시설 이용이 용이하여 높은 주거 선호도를 가집니다.

8.2. 명확한 권리관계

모든 인수되는 권리 및 보증금이 없어 깔끔한 거래가 가능합니다.

8.3. 안정적인 임대 수요

역세권 오피스텔로서 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

8.4. 잠재적 시세 상승

지속적인 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(29.9325㎡) 오피스텔의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월 3일: 100,000,000원 (13층)

* 2025년 12월 20일: 78,000,000원 (13층)

* 2025년 12월 11일: 80,000,000원 (10층)

최근 거래 가격은 7,800만원에서 10,000만원 사이로 형성되어 있으며, 층수 및 거래 시점에 따라 가격 변동성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 99,000,000원으로, 최근 최고가 거래 금액과 유사한 수준입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 평균 및 최고가를 고려하고, 건물 노후화 및 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 99,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.