나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50020 [1] 경기도 성남시 수정구 태평동 3294 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘감정 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동 소재 '성남의료원' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대 등 주택이 주를 이루는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경슬라브지붕 지하1층 지상4층건물 중 4층 402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등. 창호 : 샷시 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '건물개황도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

태평동 3294 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50020 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 태평동 3294 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 34.38㎡ (약 10.40평)

건물면적: 60.51㎡ (약 18.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 수정구 태평동 소재 '성남의료원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대 주택 등이 주를 이루는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

대중교통 이용은 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 자체는 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층 402호입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 등으로 시공되었습니다.

토지는 가장형의 토지로 다세대 주택 건부지로 이용 중이며, 본건 남서측으로 포장된 세로와 접해 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 3류(폭 8m 미만)의 국지도로와 접해 있습니다.

해당 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2000년 5월경 건축(사용승인일 2000.11.30)되었습니다.

건물의 총 층수는 4층이며, 본건은 4층에 위치합니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 제시외 면적은 없으며, 건물 제시외 면적 또한 없습니다.

토지 이용계획상 해당 지역은 제2종일반주거지역입니다.

1.3. 주변 시설 정보

본건 인근에는 성남의료원이 위치하고 있으며, 주거 지역이 형성되어 있습니다 [cite:provided].

대중교통 이용이 편리하며, 노선버스 정류장이 인근에 위치합니다 [cite:provided].

교육 시설로는 성남초등학교와 성남여자중학교가 인근에 있습니다.

문화 시설로는 성남아트센터가 위치해 있어 문화생활을 즐기기에 용이합니다.

최근 성남 지역의 옛 하수종말처리장이 공원으로 조성되는 등 지역 개발 및 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 28일 접수된 김계수 명의의 근저당권 (을5) 입니다.

본건 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전 후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기 등이 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 말소되지 않는 권리로 '지상권' 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (물건명세서 참고사항)

2.1. 임차인 현황

임차인: 황부영

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-11

확정일자: 2022-08-01

배당신고일자: 2026-02-23

대항력: 있음

권리분석 상 '대항력있는임차인'이 존재하며, 해당 임차인의 확정일자(2022-08-01)가 말소기준권리(2025-02-28)보다 앞서므로, 임차인의 보증금은 우선변제권이 인정됩니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 경매를 통해 배당될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인이 대항력이 있으므로, 만약 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액에 대해 새로운 소유자에게 변제를 요구할 수 있는 위험이 있습니다.

2.2. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액: 171,190,443원

3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 다수의 다세대 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

성남의료원, 성남초등학교, 성남여자중학교 등 공공 및 교육 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

태평역이 인근에 위치하여 서울 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다.

전반적으로 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있으며, 생필품 구매나 기본적인 외식 등을 위한 근린 상가들이 분포하고 있습니다.

4. 생활정보

교통: 태평역(분당선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 간선도로 접근성도 양호하여 자가용 이용 시에도 편리합니다.

편의시설: 성남의료원, 다양한 상점, 식당, 카페 등이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 성남초등학교, 성남여자중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

문화/여가: 성남아트센터 등 문화시설과 가까우며, 탄천 인근의 녹지 공간 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

대항력있는임차인: 보증금 220,000,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 새로운 소유자가 이를 인수해야 할 위험이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되었으나, 이는 경매 배당 결과에 따라 변동될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

지역 환경 관련 이슈: 과거 태평동 일대에 폐기물처리시설, 하수처리장 등의 환경 기초시설 통합 이전 계획에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 이러한 시설들은 지역의 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

건물의 노후화: 2000년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 성남시 수정구 태평동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 입지적 강점이 있습니다.

감정가는 319,000,000원이나, 최근 유사한 조건의 거래 사례(2026년 5월, 46.29㎡, 2007년식 다세대주택 321,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금 액수가 상당하므로 권리분석 및 명도 과정에 신중을 기해야 합니다. 또한, 지역 내 환경 시설 관련 이슈는 장기적인 관점에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

우수한 교통 여건: 태평역 인근에 위치하여 서울 및 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

생활 인프라: 성남의료원, 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

저평가 가능성: 최근 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 성남시 전반의 개발 계획 및 인프라 개선 흐름에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 319,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가 321,000,000원에서 419,500,000원 사이로 추정됩니다. (60.51㎡ 기준, 2007년식 46.29㎡ 기준시가 적용 시)

대항력 있는 임차인의 보증금(220,000,000원)이 경매 절차상 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 분석되었으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 271,150,000원 ~ 303,050,000원

추천 입찰가: 290,000,000원

입찰 시에는 본 물건의 명도 가능성, 임차인과의 협의, 그리고 향후 지역 개발 동향 등을 면밀히 검토 후 최종 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.