나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30064 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1062-6 더모스트 비동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌읍 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공청사 및 각급학교 등이 혼재하는 주거지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스이 소재하며, 남동측 인근에 지하철 김포골드라인 '고촌역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 중 4층 404호로서, (사용승인일:2020.07.31) 외벽: 석재 및 치장벽돌 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다..

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30064 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1062-6 더모스트 비동 4층404호

건물명: 더모스트 비동

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 07월 31일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 328,000,000원

토지 면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지 지분: 19㎡

건물 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물 지분: 39.84㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌읍 행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공청사 및 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스가 운행 중입니다. 또한, 남동측 인근에 지하철 김포골드라인 '고촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 소로2류(폭 8m~10m), 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25.) 등의 규제를 받고 있습니다. 공항 관련 제한 사항이 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 갑구 7번 압류(광명시)이며, 본 경매는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(갑구 8번)로 진행됩니다. 을구 1번 주택임차권(우현섭) 등기가 존재하나, 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사(우현섭)

보증금: 333,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-17, 확정일자: 2021-06-28, 배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

* 전민수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-30

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

물건명세서 상, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 근린생활시설, 업무시설 등과 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. '고촌역' 인근으로 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 임대 가치

건물이 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 소형 평형(39.84㎡)의 도시형생활주택은 실수요자 및 임대수익을 원하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 김포골드라인 고촌역을 이용하는 직장인 등을 대상으로 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거, 업무, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, '고촌읍 행정복지센터' 등 공공청사가 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

감정평가서 상 인근에 각급 학교가 소재한다고 언급되어 있어 교육 환경도 갖추어진 것으로 보입니다.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본 물건은 공항고도제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등에 포함되어 있어 향후 건축물 증개축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

제시된 감정가(328,000,000원)와 주변 유사 물건의 실거래가(약 200,000,000원 ~ 265,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 향후 부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타

'HUG 인수조건 변경' 관련 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 비록 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 관련 절차에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년식 신축 도시형생활주택으로, 김포골드라인 고촌역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전성이 높다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 주변 시세의 차이가 다소 존재하므로, 철저한 시세 조사와 함께 본 건물의 실제 가치를 면밀히 평가하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2020년)로 인한 하자 보수 비용 절감 효과 및 쾌적한 주거 환경.

* 김포골드라인 고촌역 역세권 입지로 인한 탁월한 교통 접근성과 지속적인 임대 수요 기대.

* HUG 관련 권리 인수 부담(임차인 보증금)이 없어 투자 안전성이 높음.

* 도시형생활주택의 특성상 소형 면적은 실수요 및 임대 투자 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 328,000,000원

본 건물의 면적은 39.84㎡(약 12.05평)이며, 2020년에 신축되었습니다. HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없음을 고려하면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 제시된 주변 실거래가와 감정가 사이에 차이가 있어, 추가적인 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 필수적입니다. 보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 약 80%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

(특정 입찰가 제안: 280,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.