나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50043 [1] 경기도 광주시 능평동 510-2 리브가 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건내 401호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 치장석재 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 알미늄 샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 각 노폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:하바다)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50043 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 510-2, 리브가 101동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2013.06.13

감정가: 224,000,000원

토지 면적: 45.00㎡ (약 13.6평)

건물 면적: 54.24㎡ (약 16.4평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

북동측 및 북서측으로 각 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2026타경50043) (2026.01.09 접수)

총 등기부채권액: 180,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(하바다)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-04

확정일자: 2021-09-28

배당신고일자: 2023-11-17

등기부상 주택임차권(을7)은 '말소' 처리되어 있음.

주택도시보증공사(양도전:하바다)는 2026.06.01자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출하였으며, 이는 임차인의 대항력이 소멸되었거나 주장할 수 없음을 시사함. (비록 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 표기된 부분이 있으나, 제출된 확약서와 등기부상 말소 내역을 종합적으로 고려 시 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 이에 대한 최종적인 법원 판단 확인이 필수적임.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대에 위치함.

4.2. 주변 시설 (추정)

본건 소재지인 경기도 광주시 능평동 510-2 일대는 통상적인 주거 지역으로, 행정복지센터, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있을 것으로 예상됨. 제시된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경 및 혐오시설 존재 여부를 반드시 재확인해야 함.

향후 상세한 주변 시설 조사를 통해 마트, 병원, 학교 등 편의시설 접근성 및 혐오시설 유무를 추가적으로 파악하는 것이 권장됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택으로 이용 중에 있으며, 철근콘크리트구조에 기타지붕(경사지붕) 형태임.

내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러설비 등이 갖추어져 있음.

인접 도로상태가 양호하여 차량 통행 및 주차에 큰 불편은 없을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역, 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25.) (외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

특히, 토지거래계약 허가구역 지정은 향후 소유권 이전 시 추가적인 행정 절차 및 제한 사항이 발생할 수 있음을 유의해야 함.

6.2. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는임차인' 표기와 HUG의 확약서 및 등기부 말소 내용 간의 잠재적 불일치 가능성에 대한 최종 법원 확인이 필요함. (HUG 확약서 제출일자가 2026.06.01자로, 향후 예정된 날짜이나 경매 절차상 제출된 서류로 간주될 수 있음.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석 상 임차인의 대항력 포기 및 말소 등기를 통해 인수 부담이 없을 것으로 판단되나, 이 부분에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 토지이용계획상 여러 제한 구역에 해당하며, 특히 토지거래계약 허가구역 지정은 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 224,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 HUG 확약서 제출로 인한 권리 인수 부담 최소화 기대.

* 주변 주거 환경 개선 및 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 인근 유사 다세대주택의 매매가는 2026년 5월 기준 약 160,000,000원에서 247,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 224,000,000원은 시장 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

특히, 2013년 준공된 유사 연령대의 '포레스빌' 3층 물건이 160,000,000원에 거래된 점을 참고할 때, 본건의 적정 가치는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 권리 인수 부담이 없다는 가정 하에, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위를 제안합니다.

이는 감정가의 약 76% ~ 82% 수준이며, 시장 실거래가 하단부와 감정가의 중간 지점을 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 전, 현장 조사 및 임차인 관련 내용에 대한 최종 확인을 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.