나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50010 [1] 경기도 광주시 신현동 1004-2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며,주위는 다세대주택,타운하우스,근린생활시설,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층,지상 4층 중 2층 202호로서, (사용승인일:2013.12.27.) 외벽:외장석재,드라이비트 마감, 창호:pvc새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지로서,공동주택(다세대주택)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 구분건물의 이용상태 등은 현장조사시 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장, 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적 관리상태를 기준으로 하여 실제와 다를 수 있으니 경매참가시 재확인하시기 바람.

물건 비고

부동산 표시에는 없으나 현황은 '1004 빌라트'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2026타경50010 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 1004-2, 2층 202호

물건종별: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 60.50㎡ (약 18.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 4층 중 2층 202호

사용승인일: 2013년 12월 27일

외벽: 외장석재, 드라이비트 마감

창호: PVC 새시창호

용도: 다세대주택

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 세장형의 완경사지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.5. 특이사항 및 주의사항

현황: 부동산 표시에는 없으나 현황은 '1004 빌라트'임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 타운하우스, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 채권자 장OO의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다. 말소기준권리는 2026년 1월 7일 접수된 장원달의 강제경매개시결정(등기부채권 총액: 157,500,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장원달

보증금: 157,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2016년 10월 5일

확정일자: 2016년 8월 26일

배당신고일자: 2024년 10월 24일

대항력: 있음

비고:

3.3. 주요 권리 요약

등기부상 을구 4번으로 주택임차권(권리자: 장원달, 금액: 157,500,000원, 전입일자: 2016.10.05, 확정일자: 2016.08.26)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소 여부

말소기준권리인 장원달의 강제경매(갑3)는 말소 대상입니다. 을구 4번 주택임차권은 인수되는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시현동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 70.17㎡, 320,000,000원

* 2026년 5월 거래: 전용면적 84.74㎡, 465,000,000원

* 2026년 5월 거래: 전용면적 52.25㎡, 130,000,000원

이는 신현동 일대 다세대주택의 시세가 면적, 건축 연도 등에 따라 다양하게 형성되어 있음을 보여줍니다. 본건은 59.56㎡(약 18.02평) 면적으로, 2013년 건축된 점을 감안할 때, 비교적 최근 거래된 유사 면적 대비 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 215,000,000원이며, 이는 면적당 약 3,610,000원 수준입니다. 최근 거래된 2019년식 신축 빌라의 경우 약 450만~550만원/㎡ 수준이었으나, 2012년식 빌라의 경우 약 250만원/㎡ 수준으로 거래되었습니다. 본건(2013년식)의 감정가는 중간 정도의 위치에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 신현초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

다세대주택, 타운하우스 등이 밀집한 주거 지역이며, 임야 등이 인접하여 자연환경과 조화를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 을구 4번 임차권으로, 보증금 157,500,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 경매 낙찰가액으로 채권자의 채권이 모두 변제되지 않을 경우, 해당 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 명확히 확인되었으므로, 입찰 시 반드시 잔액 인수 여부를 고려해야 합니다.

6.2. 부동산 표시와의 차이

현황은 '1004 빌라트'로 이용되고 있으나, 부동산 표시사항과는 차이가 있습니다. 이는 공부상 면적이나 구조 등에 미미한 차이가 있을 수 있음을 시사하므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 법적 규제 하에 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하여 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 가장 중요한 권리분석 상 을구 4번 임차인의 보증금 157,500,000원이 매수인에게 인수되는 조건이므로, 총 매입 비용을 산정할 때 이를 반드시 고려해야 합니다. 채권자(임차인)가 본인의 보증금 채권을 근거로 강제경매를 신청하였으며, 그 금액 또한 157,500,000원입니다. 따라서 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않는 부분을 매수인이 인수하게 되므로, 총 투자금은 낙찰가액과 인수되는 보증금의 합이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 신현동은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 메리트: 감정가 및 최근 실거래가 비교 시, 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용 산정을 통해 시세보다 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 건축 연도: 2013년식으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 신축 연도의 매물은 2억 7천만원 내외의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 157,500,000원입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 시장가치에서 인수되는 보증금을 차감하여 산정합니다.

예상 시장가치: 약 270,000,000원

인수 보증금: 157,500,000원

이론적 예상 입찰가 = 예상 시장가치 - 인수 보증금

이론적 예상 입찰가 = 270,000,000원 - 157,500,000원 = 112,500,000원

따라서, 이론적으로는 112,500,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만, 본건은 채권자(장원달)의 채권액이 157,500,000원이며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 따라서 통상적으로 경매 낙찰가는 말소기준권리액 이상에서 결정되는 경우가 많습니다.

이 점을 고려하여, 실질적인 투자 관점에서는 인수 보증금 157,500,000원을 제외한 순수 취득 비용이 최대 112,500,000원을 넘지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 즉, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금 중 미상환분)이 270,000,000원을 초과하지 않도록 전략을 세우는 것이 중요합니다.

현실적인 경매 참여를 고려할 때, 말소기준권리액인 157,500,000원 이상으로 입찰가가 형성될 가능성을 염두에 두어야 하며, 총 부담액이 270,000,000원을 넘지 않는 선에서 입찰을 고려하는 것이 좋습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위는 160,000,000원 ~ 220,000,000원으로 제안하며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.