나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50056 [1] 경기도 하남시 망월동 1108-3 미사리버파크 1층103호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역(지하철5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 12층 건물중 제1층 제103호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등 상가운영에 필요한 설비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

주위의 지형지세 대비 등고평탄한 가로장방형 평지로서 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측, 서측으로 각각 폭 약 18m, 15m, 15m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 -

물건 비고

근린생활시설(소매점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50056 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1108-3, 미사리버파크 1층 103호

건물명: 미사 리버파크

용도: 제2종근린생활시설 (소매점)

감정가: 1,250,000,000원

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

건물면적: 32.47㎡ (약 9.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건이 속한 건물은 가로장방형 평지에 있으며, 남측, 동측, 서측으로 각각 폭 약 18m, 15m, 15m의 도로와 접하고 있습니다.

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당하며, 일반적인 상업 지역 및 주거 지역으로 이용 가능합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으나(2025.10.20.~2026.12.31., 2025.8.26.~2026.8.25.), 이는 주로 주택 거래 및 외국인 대상 거래에 해당하며, 본건 상가 건물의 경우 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)입니다.

본건 경매는 중소기업은행의 임의경매 신청으로 진행되었습니다 (갑4).

접수일자 2022년 10월 14일의 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)는 말소될 예정입니다.

접수일자 2025년 8월 8일의 근저당권 (을2, 송민종)은 말소 기준권리보다 늦으므로 말소 대상입니다.

접수일자 2025년 11월 27일의 국민건강보험공단 압류 (갑3)는 말소 대상입니다.

접수일자 2026년 4월 24일의 하남시 압류 (갑5)는 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 1,192,000,000원 (중소기업은행 1,032,000,000원 + 송민종 160,000,000원)입니다.

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,450,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-21

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 배 은 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원에 대해 확정일자를 받지 않아 우선변제권 확보 여부가 불확실하며, 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 '미사리버파크'는 미사역 인근 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

현재 본건은 제2종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중이며, 이는 주변 주거 시설 및 유동 인구를 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 12층 건물 중 1층에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

기본적인 위생, 급배수, 전기, 승강기, 주차장 등 상가 운영에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 지하철 5호선 미사역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 잘 갖춰져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

현재까지 확인된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 배 은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 인수되지 않으나, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 명도 협의 또는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정과 관련하여, 현재 상가 건물로 이용 중이므로 직접적인 제한은 적으나, 향후 용도 변경이나 매각 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

미사역 인근 상권은 경쟁이 치열할 수 있으므로, 공실 위험 및 임대료 수준을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 1층 상가로, 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

주변 대규모 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 임차인의 대항력 부재 및 확정일자 미확인은 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 세부적인 상권 분석 및 현장 조사를 통해 수익성을 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

미사역 초역세권 1층 상가로 높은 유동인구 및 접근성 확보.

풍부한 주변 주거 단지 배후 수요.

소매점, 근린생활시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 용도.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본건은 감정가 12억 5천만원으로 책정되어 있으며, 현재 채권 총액은 11억 9천 2백만원입니다.

임차인 명도 관련 이슈가 있을 수 있으며, 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 하나, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 8억 7천 5백만원에서 10억원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.