나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50045 [1] 경기도 광주시 양벌동 276-29 1동 1층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제202호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측으로 경사진 토지를 계단식으로 정지한 일단의 자루형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 등임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

경매 사건번호: 성남지원 2026타경50045 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 276-29 1동 1층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 63.93㎡ (약 19.34평)

건물면적: 53.17㎡ (약 16.08평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제202호

준공일자: 2016년 5월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 학교, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강 (주택도시보증공사)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 3일

확정일자: 2021년 7월 21일

대항력: 없음 (주택도시보증공사 인수조건확약서 제출로 대항력 포기)

3.2. 등기부 요약 및 권리관계

집합건물 등기부상 소유권 보존(김소진), 소유권 이전(최이범, 조건흠) 이력이 확인됩니다.

을구 6번 순위로 주택임차권(강윤희, 190,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정으로 파악됩니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑6, 190,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 주택임차권(을6)은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 주택도시보증공사가 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하여 매수인에게 실질적인 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건 소재지인 광주시 양벌동 일대 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 53㎡)의 경우 2026년 5월 기준 15,200만원에서 15,500만원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 본 건의 감정가 157,000,000원은 이러한 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 2016년 준공된 건물임을 감안할 때, 시세 대비 적절한 감정가로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: "양벌초등학교"가 인근에 위치하며, 일반적인 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거지역으로 다세대주택과 학교, 임야, 근린생활시설이 혼재된 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 존재하며, 특히 HUG 인수조건과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 임차인 현황상 대항력은 없으나, 보증금 전액 배당 여부 및 HUG의 처리 과정에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 최근 거래 시세가 유사하거나 낮게 형성되어 있어, 인수되는 권리가 명확히 정리된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 적극적인 권리 관계 정리 의지가 긍정적으로 작용할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 양벌초등학교 인근의 교육 환경

* 비교적 최근 연식(2016년 준공)의 건물

* 인수되는 권리 부담이 최소화될 가능성 (HUG 조건 확인 필수)

* 감정가 수준의 시세 형성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 157,000,000원이며, 최근 유사 물건의 매매 시세가 15,200만원~15,500만원 수준임을 감안할 때, 입찰가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다. 권리관계의 복잡성보다는 HUG의 명확한 처리 의지를 고려하여, 감정가의 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.