나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50174 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 680-8 204동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 새터지하차도 남측 근거리에 위치하며 부근은 공동주택, 단독주택, 일부 제조시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층으로서 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택 단지형다세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:황나경)로부터 2026. 6. 10.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50174 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정자)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 680-8 204동 4층401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 5층 중 4층

건축 연도: 2019.09.05 (사용승인일 기준)

전용면적: 68.10㎡ (약 20.60평)

토지 지분: 42.90㎡ (약 12.98평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 새터지하차도 남측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 일부 제조시설 등과 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26, 외국인 등/단독,다가구,아파트,연립,다세대주택 대상)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 1 (봉강준)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-25

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 향후 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인 2 (주택도시보증공사 - 황나경 관련)

보증금: 252,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-28

확정일자: 2021-07-01

배당신고일자: 2023-08-23

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금 반환 채권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 물건의 낙찰자는 해당 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 수원시 압류 (접수일자: 2024.12.11.)

* 소유권보존: 김민수 (2019.09.11.)

* 소유권이전: 김도영 (2021.08.19.)

* 주택임차권: 황나경 (252,000,000원, 2021.07.28 전입 / 2021.07.01 확정). 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, HUG의 확약서 제출로 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 압류: 수원시 (2024.12.11.), 국민건강보험공단 (2025.07.31.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (252,000,000원, 2026.01.15.)

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

낙찰자는 상기 권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 동향

주변 유사 연립/다세대 주택 매매가 분석 결과,

* 1981년 준공된 '심우' (전용 40.13㎡)는 2026년 7월 기준 1.2억~1.3억 원 수준에서 거래되었습니다.

* 2022년 준공된 '더스테이세류' (전용 54.11㎡)는 2.6억 원 수준에서 거래되었습니다.

본건(2019년 준공, 전용 68.10㎡)은 비교적 최신 건축물이며 면적이 넓으므로, '더스테이세류'의 거래가를 참고할 때 2.1억~2.6억 원 사이의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다. 감정가 2.55억 원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 주거용 부동산으로, 주변에 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 및 주변 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 부족합니다.

5.2. 주거 환경

공동주택, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 봉강준 관련 리스크

대항력 있는 임차인 봉강준의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 일반적이지 않으며, 추후 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 과정에서의 번거로움이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건의 해석

HUG의 확약서가 제출되었으나, 최종적으로 HUG의 임차보증금 채권 처리가 어떻게 되는지에 따라 잠재적 리스크가 달라질 수 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

군용비행장 소음대책구역, 토지거래허가구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 건으로, 도시형생활주택입니다.

권리상 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 존재하나, HUG의 확약서 제출 및 등기부상 말소 기재로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인 봉강준의 보증금/차임이 0원인 점은 특이사항입니다.

건물은 2019년 준공되어 비교적 최신이며, 감정가는 2.55억 원입니다. 주변 시세 분석 결과, 2.1억~2.6억 원 범위의 시세가 형성되어 있어 감정가 또한 합리적인 수준으로 보입니다.

전반적으로 권리상 부담이 적고, 비교적 신축인 점을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금 부담이 없음.

* 2019년 준공의 비교적 최신 건물.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 부담 없음, 주변 시세, 감정가, 건물 연식 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

감정가 255,000,000원 대비, 주변 시세 하단(약 2.1억 원) 및 상단(약 2.6억 원)을 고려하여,

안정적인 투자를 위해 감정가보다 약간 낮은 수준에서 시작하는 것을 추천합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.