나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30086 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 149-1 삼성하이츠빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 원룸 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철"부천역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2003.6.30.) 외벽 : 파벽돌 붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

공동주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부천지원 2026타경30086 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 149-1 삼성하이츠빌 5층501호

용도: 다세대주택

건물명: 삼성하이츠빌

건축년도: 2002년

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.96㎡ (약 4.22평)

토지지분: 13.96㎡ (약 4.22평)

건물면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

건물지분: 30.94㎡ (약 9.36평)

1.3. 경매 정보

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 건축물 개요

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2003년 6월 30일

총 층수: 5층 (본건 5층)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변: 본건 주위 일대는 다세대주택, 원룸 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "부천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 제한

* 토지 형상: 가장형의 토지입니다.

* 이용 상태: 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 용도지역: 준주거지역입니다.

* 기타 제한: 본건은 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원미초), 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 민병희(2011.05.20), 엄윤태(2014.01.03), 이루다(2019.09.26) 순으로 등기되었습니다.

* 주택임차권: 김미숙 (보증금 136,000,000원, 전입 2023.02.28, 확정 2021.12.22) - 등기부상 말소 처리되었으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 136,000,000원, 접수 2023.12.27) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 136,000,000원 입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 주택도시보증공사(김미숙)

* 보증금: 136,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-28

* 확정일자: 2021-12-22

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 등기부상 말소 처리 및 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 2: 선윤수

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-05

* 확정일자: 2024-06-05

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수 여부

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2023.12.27 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 13번 주택임차권 등기(김미숙)가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 선윤수 임차인의 대항력 유무와 관계없이, 공식적으로 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 선윤수 임차인의 대항력 있음 정보와 상충되므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인 및 권리관계 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

* 최근 거래 사례 분석:

* 인근 '서진베스트빌'(2002년식, 31.01㎡)이 2026년 3월 8,300만원에 거래되었습니다.

* 인근 '현대빌리지7차'(2000년식, 71.1㎡)는 2026년 3월 18,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 '삼성퍼스터빌'(2001년식, 71.28㎡)은 2026년 4월 23,500만원에 거래되었습니다.

* 본건(삼성하이츠빌, 30.94㎡)은 최근 실거래가(8,300만원)가 감정가(116,000,000원)보다 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 다만, 건물 브랜드 및 관리 상태에 따른 시세 차이가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 교통: 지하철 부천역 이용이 편리하며, 다수 노선 버스정류장이 인접하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 심곡2동행정복지센터가 인근에 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교육: 원미초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규의 적용을 받습니다. (부천교육지원청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지거래허가구역: 일반 매수자는 토지 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 용도지역 및 지구: 준주거지역, 방화지구 등으로 지정되어 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(선윤수): 2024년 6월 전입 및 확정으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 보증금 500만원, 차임 50만원으로, 인수 보증금 합계 0원이라는 정보와 상충되어 낙찰 시 해당 임차인의 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 관련 임차인(김미숙): 대항력은 없으나, HUG와의 복잡한 권리관계로 인해 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 내부 상태: 현황 이용 상태가 폐문부재로 내부 확인이 불가능합니다. 실제 내부 상태, 수리 필요 여부 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 주차: 기본적인 주차 시설은 갖추어져 있으나, 세대당 주차 가능 대수 및 실제 이용 현황 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천역 역세권이라는 장점과 함께 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 116,000,000원에 비해 최근 유사 면적의 실거래가(8,300만원)가 낮게 형성되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인(선윤수)의 존재, HUG 관련 임차인의 복잡한 권리관계 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 30.94㎡의 전용면적으로 소액 투자 대상이나 1인 가구 실수요자에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 116,000,000원 대비, 최근 유사 면적의 실거래가(8,300만원)가 낮게 형성되어 있다는 점과 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인(선윤수, 보증금 500만원) 존재 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하였습니다. 공식적인 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서의 추가적인 변수를 감안해야 합니다. 이러한 시장 상황과 리스크를 반영한 합리적인 예상 입찰가로 95,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.