나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30071 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 184-24 하이원빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택과 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주택지대임

교통상황

본건 북동측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철1호선 "역곡역"이 소재하고 있고, 인근 대로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌타일 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형이며, 공동주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(유한대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가 구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 184-24 하이원빌 2층 202호

* 물건 종류: 다세대주택

* 건물 규모:

* 토지 면적: 35.57㎡ (약 10.76평)

* 건물 면적: 47.33㎡ (약 14.32평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 5층 중 2층)

* 감정가: 286,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26~2026.8.25), HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택과 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주택지대입니다.

* 교통 상황: 본건 북동측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철 1호선 "역곡역"이 소재하고 있으며, 인근 대로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 압류 (영등포세무서장, 2023-02-08)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 (압류, 가압류, 강제경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 (주택임차권, 최준혁) - 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 분석:

* 임차인 1: A

* 보증금: 0원

* 차임: 800,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인 2: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 349,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-26

* 확정일자: 2021-08-05

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 대상)

* 비고: HUG 보증 관련 내용으로, 인수 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리 및 인수되는 권리: 말소기준권리는 압류(영등포세무서장)이며, 이에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 1번 주택임차권(최 )은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리나 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 거래 사례 분석:

* 청산빌라 (1994년식, 36.36㎡): 2025년 12월, 100,000,000원 거래.

* 덕문주택 (1990년식, 29.51㎡): 2025년 12월, 20,000,000원 거래. (금액이 매우 낮아 특이사항 존재 가능성 있음)

* 삼성마이빌 (2003년식, 49.54㎡): 2025년 12월, 142,000,000원 거래.

* 시세 추정:

* 본건은 1994년식 다세대주택으로, 전용면적 47.33㎡ (약 14.32평)입니다.

* 주변 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 2003년식 49.54㎡ 주택이 142,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시세는 대략 1억 2천만 원에서 1억 4천만 원 선으로 추정해볼 수 있습니다.

* 감정가 286,000,000원은 현재 시세 추정치보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 역곡역 약 500m 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 역곡역 주변 상업시설 및 편의시설 이용 편리. 유한대학교 인접.

* 학교 및 교육시설: 유한대학교 인근 위치. 주변으로 초, 중, 고등학교 다수 분포. (교육환경 보호구역 지정)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인일 경우 허가 절차가 필요합니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 건물 노후화: 1994년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련:

* A 임차인은 보증금이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 최 임차인의 경우, 등기부상 주택임차권이 존재하나 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 대항력은 없으며 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG와의 거래 관계나 특정 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 역곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 다만, 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 건물 노후화 및 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

* 권리상 인수되는 부담은 없어 보이나, HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 역곡역 인근 역세권 입지.

* 주택가 밀집 지역으로 지속적인 주거 수요 예상.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 판단됨.

* 시세 대비 저가 낙찰 시 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 286,000,000원

* 현 시세 추정가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

* 주변 시세 및 건물 상태, 경매 물건의 특성을 고려할 때, 권리 인수 금액 0원을 제외하고, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* (이는 절대적인 금액이 아니며, 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.