나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30076 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-6 지호빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 3층 302호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택[방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등]임. ※ 후첨 "건물내부구조도 및 임대상황" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 585-6 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도원초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30076 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-6 지호빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

토지면적: 32.77㎡ (약 9.91평)

토지지분: 32.77㎡ (약 9.91평)

건물면적: 47.62㎡ (약 14.40평)

건물지분: 47.625㎡ (약 14.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하여 주거지로서 무난한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

서측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 용도지역 내에서의 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있어 도로 조건은 양호합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(도원초, 부천남중, 해아유치원 인근), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 대상 주택 유형(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 허가 요건이 적용됩니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리는 과천농업협동조합의 가압류(2024.10.21.)입니다.

본 건 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 이는 경매개시결정일(2026.01.12.)을 기준으로 합니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(노진석)

* 보증금: 282,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-09, 확정일자: 2022-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인으로 보이며, 인수 보증금은 없습니다.

* 임차인: 독고영인

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-02-24, 확정일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

등기부 요약상 '선순위임차권'으로 언급된 부분(을3, 노진석, 282,000,000원)은 접수일자(2024-06-28)가 말소기준권리(갑5, 2024-10-21)보다 선행하나, 등기부 표기상 '말소'로 되어 있으며, 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 판단됩니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권'으로 기재된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능은 충족됩니다.

인근 초등학교 및 중학교, 유치원 등이 위치하여 학군 수요도 존재합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 직장인 또는 학생 등 다양한 수요층의 거주가 가능합니다.

신축급 연립주택(부천블루하임)이 최근 거래된 점은 지역의 주거 선호도를 나타냅니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 도원초등학교, 부천남중학교, 해아유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

기타: 건물 내 엘리베이터, 스프링클러, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 2025년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (단, 외국인 등 대상이 명시되어 있어 내국인 일반 거래에는 영향이 적을 수 있으나 확인 필요)

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 주택도시보증공사와의 계약 또는 보증 관련 변동 사항이 있었음을 시사하며, 이는 잠재적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

선순위임차권 관련 불명확성: 등기부상 말소 예정인 임차권임에도 불구하고, '특이사항' 등에 '선순위임차권'으로 언급된 부분은 권리관계 확인을 더욱 면밀히 해야 함을 의미합니다. (본 분석에서는 인수 보증금 0원으로 판단하나, 최종 권리분석 시 유의)

신축 건물에 비해 낮은 감정가: 2020년 건축된 건물에 비해, 최근 거래 사례(2026년 7월, 27,500만원)와 비교 시 감정가(28,700만원)가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통, 교육 여건이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으나, '선순위임차권' 관련 특이사항 및 'HUG 인수조건 변경' 문구는 경매 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.25.까지) 또한 고려해야 할 사항입니다.

최근 유사 물건의 매매 사례를 바탕으로 시세 조사가 필요하며, 감정가 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수할 보증금이 없는 깔끔한 권리 관계 (확인 필요).

초등학교, 중학교 등 교육 시설 인접.

대중교통 이용 편리.

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 3일, 심곡본동 821-1번지, '단지형연립주택부천블루하임' (2022년 건축, 전용 49.91㎡), 27,500만원

* 2026년 7월 7일, 심곡본동 582-1번지, '삼성빌리지' (2010년 건축, 전용 55.08㎡), 15,500만원

* 2026년 7월 1일, 심곡본동 660-4번지, '동명빌라' (1983년 건축, 전용 31.3㎡), 6,250만원

본건 정보:

* 건축년도: 2020년

* 전용면적: 47.62㎡ (약 14.40평)

* 감정가: 287,000,000원 (평당 약 2,896만원)

시세 분석:

* 가장 유사한 조건은 '단지형연립주택부천블루하임' (2022년 건축, 49.91㎡)이 2026년 7월 27,500만원에 거래된 사례입니다. 본건은 이보다 2년 정도 건축 시기가 빠르고, 전용면적도 약간 작습니다.

* 이를 단순 비교하면, 본건의 현재 시가는 27,500만원보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 평당 가격으로 환산 시, '부천블루하임'은 약 27,500만원 / 15.1평 ≈ 1,821만원/평 입니다.

* 본건의 전용면적 (14.40평)에 이 가격을 적용하면 약 26,222만원 수준입니다.

* 감정가(28,700만원)는 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

잠재적 리스크 고려:

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 불명확성, 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 시 가격 결정에 반영되어야 합니다.

* 인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적 요소입니다.

예상 입찰가 산정:

* 최근 거래가 27,500만원 (49.91㎡)과 감정가 28,700만원을 고려했을 때, 잠재적 리스크를 감안하고 보수적으로 접근하면 24,000만원 ~ 26,000만원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 본건의 전용면적(47.62㎡)과 건축 연도(2020년)를 고려하여, '부천블루하임' 거래가(27,500만원, 49.91㎡) 대비 약 5~10% 정도 낮은 가격으로 산정하여, 250,000,000원을 초안 입찰가로 제안합니다.

* 실제 입찰 시에는 권리관계 재확인, 현장 조사, 최신 시장 동향 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주의: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산되었으며, 이는 순수 물건 가치 및 시장 상황을 기반으로 합니다.

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