나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30055 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 157-5 정우팰리스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '장말삼거리' 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 4층 401호로서, 외벽: 석재·치장벽돌 붙임 및 미장스톤 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 발신기, 도시가스 에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26. ~2026.8.25.))

공부와의 차이

본건 토지의 귀제시목록상 지목은 '주차장'으로 제시되어 있으나 현황은 '대'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30055 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 157-5 정우팰리스 4층401호

용도: 다세대주택 (건축물 현황상 도시형생활주택(단지형다세대주택), 업무시설(오피스텔) 복합 용도)

건축년도: 2020년

감정가: 334,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 28.04㎡ (약 8.5평) / 토지 지분: 28.0444㎡ (약 8.5평)

건물 면적: 61.99㎡ (약 18.7평) / 건물 지분: 61.99㎡ (약 18.7평) (전용면적 기준)

건물 총 연면적: 829.19㎡ (약 250.8평)

대지권 면적: 295.6㎡ (건물 전체 대지 면적)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경.

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경.

1.4. 공부와의 차이

토지 지목: 공부상 '주차장'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

1.5. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

외벽: 석재·치장벽돌 붙임 및 미장스톤 마감

창호: 하이샷시 창호

설비: 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 발신기, 도시가스 개별난방설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '장말삼거리' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(원미초), 과밀억제권역에 해당합니다.

중점경관관리구역이며, 토지거래 계약에 관한 허가구역입니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 하나카드 가압류 (접수일자: 2022-11-28)

등기부채권 총액: 349,136,413원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이진원)

보증금: 337,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-05

확정일자: 2022-05-25

배당신고일자: 2024-07-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

* 임차인 정보 분석:

본건의 경우, 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. "HUG 인수조건 변경"은 경매 진행 과정에서의 특이사항으로 보이며, 대항력 없는 임차인의 존재로 인해 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들이 등기되어 있으며, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 심곡동 일대는 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집된 복합 상권입니다.

'장말삼거리' 인근으로 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 시설 분포

* 공동주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 수요가 높습니다.

* 근린생활시설이 다수 분포하여 상업 활동이 활발합니다.

* 공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* (외부 검색 결과) 부천시청, 중앙공원, CGV 부천, 롯데백화점 부천점 등이 차량 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다. [cite: ]

5. 생활정보

5.1. 교육 및 문화시설

* (외부 검색 결과) 본건 인근에 원미초등학교, 부천북초등학교, 부천중학교, 부천고등학교 등이 위치합니다. [cite: ]

* 부천시립중앙도서관, 부천아트센터 등 문화 시설 접근성도 양호합니다.

5.2. 의료 및 복지시설

* (외부 검색 결과) 가톨릭대학교 부천성모병원, 고려병원 등 종합병원급 의료시설 이용이 편리합니다. [cite: ]

* 부천시청 등 관공서가 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

5.3. 쇼핑 및 상업시설

* (외부 검색 결과) 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 재래시장이 인접해 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다. [cite: ]

* 다양한 프랜차이즈 및 소규모 상점들이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 보증채권으로 인한 강제경매이며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다.

다만, 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

6.2. 토지 지목과 현황 차이

토지의 공부상 지목은 '주차장'이나 현황은 '대'로 이용 중인 점은 현황대로 이용하는 데 큰 무리가 없을 것으로 예상되나, 향후 토지 관련 인허가 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

* 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 도시계획법상 다양한 제한이 존재합니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나 (2026.8.25.까지), 경매 취득 시에는 해당되지 않을 수 있습니다.

6.4. (외부 검색 결과) 혐오시설 존재 가능성

(외부 검색 결과) 본건 소재지 주변을 종합적으로 고려했을 때, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 특정 업종의 근린생활시설 등은 존재할 수 있으므로 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 2020년에 건축된 비교적 신축 건물입니다. '장말삼거리' 인근에 자리하여 주거 편의성이 양호하며, 대중교통 및 도로 접근성이 뛰어납니다. 감정가는 3억 3천 4백만원으로 책정되었으나, 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가 비교 시 시세와의 격차가 존재합니다. 권리관계는 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 토지 지목과 현황의 차이, 일부 도시계획상 제한 사항은 존재하나, 전반적으로 안정적인 주거 환경과 상권을 갖춘 물건으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자의 리스크는 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 우수한 입지 조건 (교통, 편의시설 접근성)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(61.17㎡)을 가진 2003년식 건물이 171,000,000원에 거래되었고, 유사한 연식(2019년식) 및 면적(64.955㎡)을 가진 건물은 288,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2020년식으로 신축에 속하므로, 2019년식 거래 사례(약 443만원/㎡)를 참고할 때 61.99㎡ 기준으로는 약 274,830,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가(334,000,000원)와 추정 시세(약 275,000,000원) 간의 격차가 다소 존재하므로, 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현황 인수 보증금이 0원이므로, 추가적인 부담은 없습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.