나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30133 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-50 김포구래동하우스디어반 오피스텔 6층622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치하는 김포구래동하우스 디어반 오피스텔 6층 622호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등 이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(구래역 및 양촌역)이 소재 하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물내 6층 622호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감 등, 내벽: 몰탈위 페이팅 및 일부 목재, 타일 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며 복층 구조임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약12미터, 북측으로 폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭8m ~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비계획 법}, 택지개발지구(김포신도시택지개발){택지개발촉진법}, 하수처리구역(양촌처리분구){하수 도법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인){한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30133 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 99,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-50 김포구래동하우스디어반 오피스텔 6층622호

용도: 오피스텔

토지면적: 5.34㎡ (약 1.6평)

토지지분: 5.34㎡ (약 1.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.56㎡ (약 5.6평)

건물지분: 18.56㎡ (약 5.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내 6층 622호

이용상태: 오피스텔 (복층 구조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 구래역 및 양촌역이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 12미터, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: (주)광영디앤엠 강제경매개시결정 (2026.01.15)

등기부채권 총액: 100,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(실질): 2021-04-21

확정일자: 2024-03-07

대항력: 있음

주택임차권 등기: 2026.03.05 접수, 권리금액 100,000,000원, 말소: 인수

임대관계: 임대관계 미상임.

주의: 임차인 이 씨는 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원에 대해 인수 여부가 불분명(말소: 인수 기재)하여 주의가 필요합니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있어, 입찰 전 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

매각으로 소멸되는 권리: 강제경매 개시결정 등기, 주택임차권 (말소: 인수 표기에도 불구하고, 말소기준권리보다 후순위 등록으로 소멸될 가능성이 있으나, 인수 여부 최종 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 김포구래동하우스디어반 오피스텔이 밀집해 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설(상가), 나비초등학교 등이 위치하고 있습니다.

구래역과 양촌역 주변 상업지구와 연결되어 유동인구가 있는 지역입니다.

주변 환경 상 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

4.2. 이용 현황

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이한 지역입니다 (구래역 상업지구 이용).

5.2. 교육시설

나비초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학원가도 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

선순위 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다. 보증금 100,000,000원 인수 여부가 불분명하여 입찰 시 부담이 될 수 있습니다 (인수 보증금 합계 0원이라는 정보와 상반되는 점 주의).

6.2. 기타 리스크

향후 부동산 시장 변동성이 존재합니다.

토지이용계획 상 일부 제한사항(폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등)이 있으나, 일반적인 오피스텔 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다. (토지거래계약허가구역 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)

7. 투자 포인트

김포시 구래동 신도시 지역 내 오피스텔 물건입니다.

구래역, 양촌역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

복층 구조로 공간 활용도가 높습니다.

주변 상권 및 편의시설 이용이 편리합니다.

8. 종합 의견

본건은 김포 신도시 내 역세권 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호합니다.

가장 큰 쟁점은 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 여부입니다. 등기부 상 '말소: 인수'로 기재되어 있고 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 있어 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

만약 임차인의 보증금을 인수해야 한다면, 예상 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 접근이 필요합니다.

복층 구조의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

최근 실거래가 (참고):

* 2024년 8월 6일 (4층): 70,000,000원

* 2026년 7월 20일 (8층): 50,000,000원 (※ 미래 시점 거래가로 참고만 해야 함)

본 건의 전용면적(18.56㎡)과 준신축 건물임을 고려할 때, 2024년 8월 거래가인 70,000,000원 수준이 현재 시세의 현실적인 참고치가 될 수 있습니다. 2026년 거래가는 미래 시점이라 참고에 한계가 있습니다.

감정가(99,000,000원) 대비 최근 실거래가(70,000,000원)를 고려하면, 시세는 감정가보다 낮은 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 0원이라는 전제 하에, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

통상적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~90%)과 시세(7,000만원 수준)를 고려할 때, 60,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(※ 주의: 임차인 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 실제 투자 가능한 금액은 해당 보증금을 추가로 고려하여 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.